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Wer sich in einem laufenden Mietverhältnis befindet, kann seine Nebenkostenvorauszahlungen nicht zurück verlangen, wenn der Vermieter über die Nebenkosten verspätet abrechnet. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im Fall waren die vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 unwirksam. Die Mieter verlangten daher insgesamt 2.638,30 EUR an Vorauszahlungen für diesen Zeitraum vom Vermieter zurück.

Ihre Klage hatte allerdings vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg. Auch wenn die Nebenkostenabrechnungen unwirksam seien, hätten die Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen. Einen derartigen Anspruch habe nur ein Mieter bei einem beendeten Mietverhältnis, in welchem sich der Mieter nicht mehr gemäß § 273 BGB durch Einbehaltung der laufenden Abschlagszahlungen auf die Nebenkosten schadlos halten könne (vgl. BGH, Urt. v. 9. März 2005, Az. VIII 57/04).

Bei einem nicht beendeten Mietverhältnis könne der Mieter die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Hierdurch habe er ein wirkungsvolles Druckmittel, um den Vermieter zur Abrechnung anzuhalten. Der Mieter sei dadurch hinreichend geschützt. Es bedürfe daher keines Anspruchs auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen.

BGH unterscheidet "laufendes" Mietverhältnis und "beendetes" Mietverhältnis
Der Bundesgerichtshof wies deutlich daraufhin, dass sich insofern die Rechte des Mieters in einem laufenden Mietverhältnis von denen des Mieters nach Ende des Mietvertrages unterscheiden. Aktenzeichen: VIII ZR 191/05

der Leitsatz

BGB §§ 273 Abs. 1, 556 Abs. 3

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
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Mieter, die mit ihrer Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden sind, müssen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter Einspruch erheben. Nach Ablauf dieser Frist können Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.

Im zugrunde liegenden Fall machte ein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2000 und 2001 u. a. Kosten für einen Kabelanschluss, Haus- und Gartenpflege, Versicherung und Strom allgemein geltend. Vermieter und Mieter hatten in dem Mietvertrag die einzelnen Positionen der Betriebskosten detailliert vereinbart. Die vorgenannten Positionen (Kabelanschluss, Haus- und Gartenpflege, Versicherung und Strom allgemein) sind nicht in der Detailvereinbarung des Mietvertrages enthalten. Diese lautete:

"Neben der Miete werden folgende Betriebskosten i.S.d. § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung) erhoben:

1. Für Wasserversorgung und Entwässerung Vorauszahlung/Pauschale*) DM

2. Für Zentralheizung/zentrale Brennstoffversorgung/Versorgung mit Fernwärme Vorauszahlung/Pauschale*) DM

3. Für Warmwasserversorgung/ Versorgung mit Fernwarmwasser Vorauszahlung/Pauschale*) DM

4. Für Aufzug/Aufzüge Vorauszahlung/Pauschale*) DM

5. Für laufende öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr) Vorauszahlung/Pauschale*) DM

6. Für Schornstein-, Kamin-Reinigung Vorauszahlung/Pauschale*) DM

Gesamtbetrag für 1 - 6 als monatliche Vorauszahlung 320 DM "

Der Mieter weigerte sich, die genannten Posten zu bezahlen.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter grundsätzlich Recht. Bei den Posten handele es sich zwar grundsätzlich um umlagefähige Nebenkosten. Da im Mietvertrag allerdings die Posten detailliert aufgeführt worden seien, hätten die Parteien auch nur vereinbart, genau diese abzurechnen.

Gleichwohl verurteilte der BGH den Mieter zur Nachzahlung, weil er die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig gerügt hatte. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung seien wegen § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen, führten die Richter aus.

Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnung müssen innerhalb von 12 Monaten erhoben werden
Nach diesen Vorschriften obliege es dem Mieter, dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, ob er Einwendungen erhebe. Nach Ablauf dieser Frist könne der Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Hiervon würden jedenfalls die Einwendungen erfasst, die sich - wie hier - gegen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung richteten und darauf beruhten, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle.
Aktenzeichen: VIII ZR 279/06

der Leitsatz

BGB § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.