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Verwalter haftet nicht in jedem Fall bei unterlassener Sanierung

Ob ein Hausverwalter haftbar gemacht werden kann, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt wird, hatte das Oberlandesgericht in Frankfurt im Mai 2009 zu entscheiden. Ein Wohnungseigentümer klagte vor Gericht gegen den Verwalter Schadensersatz ein, weil er seine früher vermietete Eigentumswohnung nach Kündigung des Mieters nicht mehr vermieten konnte. Insgesamt war die Wohnung wegen eines Nässeschadens in der Zeit von Juli 2002 bis Februar 2004 unbewohnt. Diese Nässeprobleme bestanden in der Wohnanlage bereits seit 1985. Beschlüsse zu Sanierungsvorschlägen wurden aber erst auf einer Eigentümerversammlung 2002 gefasst. Im Jahr 2003 wurde als Ursache der Nässeschäden ein innen liegendes Regenrohrwasser ermittelt und repariert.

Das Gericht lehnte einen Schadensersatzanspruch des Vermieters ab. Der Eigentümergemeinschaft waren die Nässeprobleme seit 1985 bekannt. Dennoch hatten die Wohnungseigentümer über Jahre keine Beschlüsse gefasst, um die Mängel zu beheben. Für die Haftung des Verwalters kommt es auf eine konkrete Pflichtverletzung an. Diese war nicht gegeben, denn der Verwalter konnte keine Aufträge für Reparaturmaßnahmen erteilen, da die Eigentümer keine geeigneten Beschlüsse zur Mängelbeseitigung fassten (OLG Frankfurt, Beschluss v. 28.05.2009, Az. 20 W 115/06).

Tags: haftung, sanierung, verwalter eigentumswohnung
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Sanierungsbeschluss kann durch Zweitbeschluss eingeschränkt werden

Dass Wohnungseigentümer aus einem Sanierungsbeschluss keine Rechte herleiten können, wenn dieser durch einen abändernden Zweitbeschluss eingeschränkt wurde, entschied das Landgericht in Kiel Anfang 2009. 1996 fasste eine Eigentümergemeinschaft den Beschluss, dass Schäden am Mauerwerk der Wohnanlage durch Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems behoben werden sollten. In dem Beschluss wurden sämtliche Außenwände des sechsgeschossigen Wohnblocks mit 48 Eigentumswohnungen benannt. Bis zum Jahre 2003 erfolgte zwar eine Sanierung, jedoch wurden nicht alle Außenwände instand gesetzt. Dennoch beschlossen die Eigentümer nun, die Sanierung zu beenden. Diesen Zweitbeschluss fochten mehrere Eigentümer an.

Die Anfechtung hatte jedoch keinen Erfolg. Das Gericht führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass der Erstbeschluss aus dem Jahr 2003 über die Sanierung sämtlicher Außenwände später durch den zulässigen Zweitbeschluss beschränkt worden war. Dieser Beschluss verstieß auch nicht gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, da nach Abschluss der teilweisen Sanierung keine technische Notwendigkeit für weitere Instandsetzungen vorlag (LG Kiel, Beschluss v. 22.01.2009, Az. 3 T 488/05).

Tags: beschluss, eingeschränkt, haftung, sanierung, zweitbeschluss
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Mangelhafte Sanierung: Hausverwalter haftet bei vorzeitiger Zahlung

Das Oberlandesgericht in Frankfurt hatte Anfang des Jahres darüber zu entscheiden, ob ein Verwalter schadensersatzpflichtig ist, wenn er nach einer mangelhaften Sanierung die Forderung der Baufirma bezahlt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss am 06.06.1995 die Sanierung eines Parkdecks. Die Baumaßnahme sollte in zwei Abschnitten durchgeführt werden und ungefähr 338.000 DM kosten. Bereits nach dem ersten Bauabschnitt wurden neue Rissbildungen festgestellt. Die Baufirma stellte der Eigentümergemeinschaft dennoch 152.099,99 DM in Rechnung, die vom Verwalter ohne Einwand bezahlt wurden. Die Eigentümergemeinschaft nahm später den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Dieser rechtfertigte die übereilte Zahlung damit, dass der Bauleiter bereits den zweiten Bauabschnitt freigegeben hatte. Die Baufirma war inzwischen insolvent.

Das zuständige Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter gerechtfertigt war. Demzufolge darf der Verwalter grundsätzlich Zahlungen auf Gemeinschaftaufträge leisten. Zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft muss er jedoch gegebenenfalls Mängelrügen erheben und Zurückbehaltungsrechte bei mangelbehafteten Leistungen geltend machen. Der Verwalter steht grundsätzlich an Stelle der Wohnungseigentümer und nimmt in deren Interesse Aufgaben gegenüber den ausführenden Firmen wahr. Nach Meinung des Gerichts macht sich der Verwalter haftbar, wenn er für erkennbar mangelhafte Werkleistungen Zahlungen erbringt und dadurch später Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer nicht durchsetzbar sind (OLG Frankfurt, Beschluss v. 10.02.2009, Az. 20 W 356/07).

Tags: haftung, Sanierung
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