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Mietminderung wegen geringerer Wohnfläche als vereinbart auch bei Einfamilienhäusern mit Garten ab 10 Prozent Abweichung möglich
Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht.
Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren Mieter einer Doppelhaushälfte des Klägers samt zugehörigem Grundstück. Im Mietvertrag von Juni 2003 ist u.a. aufgeführt: "Wohnfläche ca. 145 qm". Die Miete betrug 1.420 € einschließlich einer Vorauszahlung für Nebenkosten i.H.v. 171 €.
Soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, streiten die Parteien über einen von den Beklagten erhobenen Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete, den sie damit begründen, dass die Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte nur 119 qm betrage und somit um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 145 qm vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit dem auf eine monatliche Mietminderung um 224 € gestützten Erstattungsanspruch haben sie gegen die Klageforderung, die dem Kläger vom AG i.H.v. 672 € zuerkannt worden ist, aufgerechnet. Mit der Widerklage verlangen sie darüber hinaus Rückzahlung eines Betrages von 4.154 €, den sie im Oktober 2006 unter Vorbehalt an den Kläger gezahlt haben.
AG und LG ließen die Aufrechnung nicht durchgreifen, gaben der Klage statt und wiesen die Widerklage ab. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil teilweise auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Die Gründe:
Mit der durch das LG gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete i.H.v. 4.154 € und das Bestehen einer Gegenforderung in Höhe der noch in Streit stehenden Klageforderung von 672 € nicht verneint werden. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt war nicht auszuschließen, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte um mehr als 10 Prozent abweicht, so dass die Miete entsprechend gemindert und ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB begründet ist.
Das LG ist zu Unrecht davon ausgegangen, bei einer Doppelhaushälfte sei - anders als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus - wegen der zusätzlich zur Nutzung vermieteten Garten-Grundstücksfläche ein Mangel erst dann gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 15 Prozent unter der vertraglich vereinbarten Wohnfläche liege. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Erheblichkeitsgrenze im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 Prozent anzusetzen.
Eine zusätzliche Toleranzschwelle liefe diesem Interesse zuwider und ist auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus sachlich nicht gerechtfertigt. Die Wohnfläche stellt ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung dar. So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Mietraum einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus wie etwa einer Doppelhaushälfte mit Gartenfläche handelt.
Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil. Da die Erheblichkeitsgrenze auch im vorliegenden Fall bei 10 Prozent zu ziehen ist, kommt es darauf an, in welchem Umfang das Dachgeschoss (Atelier) und die Terrassenfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind. Da die Berechnungen des Sachverständigen im Bezug auf die Dachgeschossflächen nicht mit den maßgeblichen Vorgaben der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in Übereinstimmung zu bringen und dementsprechend "nicht nachvollziehbar" sind und keine abschließenden Feststellungen zur Anrechnung der Terrasse auf die Wohnfläche getroffen wurden, war das Berufungsurteil insoweit aufzuheben.
BGH 28.10.2009, VIII ZR 164/08
Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren Mieter einer Doppelhaushälfte des Klägers samt zugehörigem Grundstück. Im Mietvertrag von Juni 2003 ist u.a. aufgeführt: "Wohnfläche ca. 145 qm". Die Miete betrug 1.420 € einschließlich einer Vorauszahlung für Nebenkosten i.H.v. 171 €.
Soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, streiten die Parteien über einen von den Beklagten erhobenen Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete, den sie damit begründen, dass die Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte nur 119 qm betrage und somit um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 145 qm vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit dem auf eine monatliche Mietminderung um 224 € gestützten Erstattungsanspruch haben sie gegen die Klageforderung, die dem Kläger vom AG i.H.v. 672 € zuerkannt worden ist, aufgerechnet. Mit der Widerklage verlangen sie darüber hinaus Rückzahlung eines Betrages von 4.154 €, den sie im Oktober 2006 unter Vorbehalt an den Kläger gezahlt haben.
AG und LG ließen die Aufrechnung nicht durchgreifen, gaben der Klage statt und wiesen die Widerklage ab. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil teilweise auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Die Gründe:
Mit der durch das LG gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete i.H.v. 4.154 € und das Bestehen einer Gegenforderung in Höhe der noch in Streit stehenden Klageforderung von 672 € nicht verneint werden. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt war nicht auszuschließen, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte um mehr als 10 Prozent abweicht, so dass die Miete entsprechend gemindert und ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB begründet ist.
Das LG ist zu Unrecht davon ausgegangen, bei einer Doppelhaushälfte sei - anders als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus - wegen der zusätzlich zur Nutzung vermieteten Garten-Grundstücksfläche ein Mangel erst dann gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 15 Prozent unter der vertraglich vereinbarten Wohnfläche liege. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Erheblichkeitsgrenze im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 Prozent anzusetzen.
Eine zusätzliche Toleranzschwelle liefe diesem Interesse zuwider und ist auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus sachlich nicht gerechtfertigt. Die Wohnfläche stellt ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung dar. So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Mietraum einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus wie etwa einer Doppelhaushälfte mit Gartenfläche handelt.
Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil. Da die Erheblichkeitsgrenze auch im vorliegenden Fall bei 10 Prozent zu ziehen ist, kommt es darauf an, in welchem Umfang das Dachgeschoss (Atelier) und die Terrassenfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind. Da die Berechnungen des Sachverständigen im Bezug auf die Dachgeschossflächen nicht mit den maßgeblichen Vorgaben der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in Übereinstimmung zu bringen und dementsprechend "nicht nachvollziehbar" sind und keine abschließenden Feststellungen zur Anrechnung der Terrasse auf die Wohnfläche getroffen wurden, war das Berufungsurteil insoweit aufzuheben.
BGH 28.10.2009, VIII ZR 164/08
Tags: mietminderung, wohnfläche
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