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Mieterhöhung und Modernisierung § 554 BGB
Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, daß die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung in der Mieterhöhungserklärung begründet wird. Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten müssen zudem die Kosten nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt werden.
Landgericht Berlin, Urteil vom 14.11.2000, Aktenzeichen 64 S 265/00.
Modernisiert der Vermieter die Mieträume (zum Beispiel durch Einbau einer energiesparenden Heizung, einer Badmodernisierung oder dem Einbau von isolierverglasten Fenstern), so kann er vom Mieter grundsätzlich eine Mieterhöhung gemäß § 3 Miethöhegesetz verlangen. Das Gesetz sieht einen Mietzinserhöhungsanspruch von 11 % der Modernisierungskosten vor, wobei ersparte Instandsetzungsaufwendungen abzusetzen sind, darüber hinaus muß der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Mieterhöhung führen, die in keinem Verhältnis zur Ersparnis für den Mieter stehen, können nicht in voller Höhe durchgesetzt werden. Im übrigen hat der Vermieter die Mieterhöhung nicht nur schriftlich anzufordern, sondern auch zu erläutern. Dafür genügt grundsätzlich nicht alleine die Bezeichnung der Maßnahme und die Zusammenstellung der Kosten, vielmehr muß der Begründung zu entnehmen sein, wieso die Maßnahme zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung geführt hat. Einer ausführlichen Begründung der Modernisierungsmaßnahmen bedarf es dann nicht, wenn allein aufgrund der Bezeichnung der Maßnahme für den Mieter ohne weiteres erkennbar ist, worin die Gebrauchswerterhöhung liegt, beispielsweise bei dem Einbau einer Zentralheizung anstelle von Kohleöfen, dem erstmaligen Einbau einer Sammelantenne oder dem Einbau einer Türöffner- und Gegensprechanlage. Soweit es allerdings auch um die Ersparnis von Energiekosten geht, sind diese im einzelnen zu erläutern.
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Erfordernisse der Modernisierungsankündigung
Bei der Ankündigung einer Modernisierung des Wohnhauses - hier: Wärmedämmung von Außenwänden - bedarf es nicht der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung zur formell ordnungsgemäßen Ankündigung. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes der durchgeführten Maßnahme ist die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Teile oder die gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahme.
Kammergericht, Urteil vom 20.04.2006, Aktenzeichen 8 U 204/05
Gemäß § 559 b Absatz 1 Satz 2 BGB setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB neben einer Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten voraus, dass die Erhöhung entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, inwieweit die von ihm durchgeführten Maßnahmen solche sind, die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhung zur Erklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Sofern neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen die Instandhaltungskosten nachvollziehbar von den Kosten für die Modernisierung getrennt werden.
Hat der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben zugleich auf ein ausführliches Ankündigungsschreiben Bezug genommen, in dem die Baumaßnahmen ausführlich beschrieben werden, genügt eine stichwortartige Beschreibung der Arbeiten und die Erklärung, dass die Arbeiten wie im Erhöhungsschreiben angekündigt durchgeführt würden.
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Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung
Die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt neben einer Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten auch voraus, dass die Erhöhung gegenüber dem Mieter im Einzelnen erläutert wird. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung plausibel nachvollziehen kann.
Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer ein Mieter beurteilen kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt
Die erforderliche Erläuterung müsse jedoch nicht zwingend in dem Mieterhöhungsschreiben selbst, sondern könne auch in einem vorhergehenden Ankündigungsschreiben erfolgen, urteilten die Richter (Az. 8 U 204/05).
Werden neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so sind die Instandhaltungskosten für den Mieter nachvollziehbar von den Kosten für die Modernisierung zu trennen. Mit Instandhaltungskosten kann der Mieter im Rahmen der Mieterhöhung nicht belastet werden.
Landgericht Berlin, Urteil vom 14.11.2000, Aktenzeichen 64 S 265/00.
Modernisiert der Vermieter die Mieträume (zum Beispiel durch Einbau einer energiesparenden Heizung, einer Badmodernisierung oder dem Einbau von isolierverglasten Fenstern), so kann er vom Mieter grundsätzlich eine Mieterhöhung gemäß § 3 Miethöhegesetz verlangen. Das Gesetz sieht einen Mietzinserhöhungsanspruch von 11 % der Modernisierungskosten vor, wobei ersparte Instandsetzungsaufwendungen abzusetzen sind, darüber hinaus muß der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Mieterhöhung führen, die in keinem Verhältnis zur Ersparnis für den Mieter stehen, können nicht in voller Höhe durchgesetzt werden. Im übrigen hat der Vermieter die Mieterhöhung nicht nur schriftlich anzufordern, sondern auch zu erläutern. Dafür genügt grundsätzlich nicht alleine die Bezeichnung der Maßnahme und die Zusammenstellung der Kosten, vielmehr muß der Begründung zu entnehmen sein, wieso die Maßnahme zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung geführt hat. Einer ausführlichen Begründung der Modernisierungsmaßnahmen bedarf es dann nicht, wenn allein aufgrund der Bezeichnung der Maßnahme für den Mieter ohne weiteres erkennbar ist, worin die Gebrauchswerterhöhung liegt, beispielsweise bei dem Einbau einer Zentralheizung anstelle von Kohleöfen, dem erstmaligen Einbau einer Sammelantenne oder dem Einbau einer Türöffner- und Gegensprechanlage. Soweit es allerdings auch um die Ersparnis von Energiekosten geht, sind diese im einzelnen zu erläutern.
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Erfordernisse der Modernisierungsankündigung
Bei der Ankündigung einer Modernisierung des Wohnhauses - hier: Wärmedämmung von Außenwänden - bedarf es nicht der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung zur formell ordnungsgemäßen Ankündigung. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes der durchgeführten Maßnahme ist die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Teile oder die gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahme.
Kammergericht, Urteil vom 20.04.2006, Aktenzeichen 8 U 204/05
Gemäß § 559 b Absatz 1 Satz 2 BGB setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB neben einer Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten voraus, dass die Erhöhung entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, inwieweit die von ihm durchgeführten Maßnahmen solche sind, die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhung zur Erklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Sofern neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen die Instandhaltungskosten nachvollziehbar von den Kosten für die Modernisierung getrennt werden.
Hat der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben zugleich auf ein ausführliches Ankündigungsschreiben Bezug genommen, in dem die Baumaßnahmen ausführlich beschrieben werden, genügt eine stichwortartige Beschreibung der Arbeiten und die Erklärung, dass die Arbeiten wie im Erhöhungsschreiben angekündigt durchgeführt würden.
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Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung
Die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt neben einer Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten auch voraus, dass die Erhöhung gegenüber dem Mieter im Einzelnen erläutert wird. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung plausibel nachvollziehen kann.
Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer ein Mieter beurteilen kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt
Die erforderliche Erläuterung müsse jedoch nicht zwingend in dem Mieterhöhungsschreiben selbst, sondern könne auch in einem vorhergehenden Ankündigungsschreiben erfolgen, urteilten die Richter (Az. 8 U 204/05).
Werden neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so sind die Instandhaltungskosten für den Mieter nachvollziehbar von den Kosten für die Modernisierung zu trennen. Mit Instandhaltungskosten kann der Mieter im Rahmen der Mieterhöhung nicht belastet werden.
Tags: mieterhöhung, Modernisierung
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