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Eine Bedarfsklausel ist auch bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung zulässig
Schönheitsreparaturen BGH, Urt. v. 09.03.2005, VIII ZR 17/04
Bedarfsklauseln bestimmen die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen nach dem Renovierungsbedarf. Dieser deckt sich in der Regel mit den üblicherweise vereinbarten Fristen, wenn der Mieter eine renovierte Wohnung übernimmt. Was aber gilt, wenn die überlassenen Wohnräume nicht renoviert sind?
Fall:
Im Jahre 1985 übernahmen die Mieter eine unrenovierte 4-Zimmer-Wohnung. Im Formularmietvertrag war folgendes geregelt:
„ …. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter ……. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen …… alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“
Bei Ende des Mietverhältnisses verweigern die Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen.
Zu Recht?
Entscheidung:
Durch Urteil vom 9.3.2005 hat der Bundesgerichtshof die Wirksamkeit der Klausel bestätigt.
Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturpflicht unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
Anmerkung/Praxishinweis:
Erwähnenswert erscheint in diesem Zusammenhang zunächst, dass der Mieter nach der gesetzlichen Regelung keinen Anspruch auf Überlassung von frisch renovierten Mieträumen hat, außer bei entsprechender eindeutiger vertraglicher Vereinbarung. Für die vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache genügt es, dass der Mieter diese in Gebrauch nehmen kann, ohne alsbald Schönheitsreparaturen ausführen zu müssen. Entsprechend sind auch in der Praxis Formularklauseln weit verbreitet, wonach sich auch der Mieter unrenovierten Wohnraums zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Mieter darf nur zur Beseitigung der aktuellen, von ihm verursachten Abnutzung der Wohnung verpflichtet werden.
Der BGH hat nunmehr festgestellt, dass mangels gegenteiliger Regelung die Fristen des Plans immer erst ab Mietvertragsbeginn zu laufen beginnen. Das Kammergericht Berlin hatte diese Frage in einer Entscheidung vom 10.01.2005 noch anders beurteilt. Diese Entscheidung ist mit dem Urteil des BGH jedoch überholt.
Beachte: Im Schrifttum wird die Entscheidung des BGH kritisiert. Der Mieter werde dadurch nämlich auch dann zur Renovierung verpflichtet, wenn er die Wohnung atypisch gering abgenutzt hat, in der Summierung mit den Abnutzungen des Vormieters aber ein Renovierungsbedarf besteht. Um ganz sicher zu sein, sollten Vermieter deshalb dem Mieter eine angemessene Entschädigung für die fehlende Anfangsrenovierung gewähren, beispielsweise durch Erlass der ersten Miete(n). Hierdurch entfällt in jedem Falle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da er mit einer solchen Individualvereinbarung gleichsam sein Einverständnis mit der Kompensation erklärt.
Bedarfsklauseln bestimmen die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen nach dem Renovierungsbedarf. Dieser deckt sich in der Regel mit den üblicherweise vereinbarten Fristen, wenn der Mieter eine renovierte Wohnung übernimmt. Was aber gilt, wenn die überlassenen Wohnräume nicht renoviert sind?
Fall:
Im Jahre 1985 übernahmen die Mieter eine unrenovierte 4-Zimmer-Wohnung. Im Formularmietvertrag war folgendes geregelt:
„ …. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter ……. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen …… alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“
Bei Ende des Mietverhältnisses verweigern die Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen.
Zu Recht?
Entscheidung:
Durch Urteil vom 9.3.2005 hat der Bundesgerichtshof die Wirksamkeit der Klausel bestätigt.
Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturpflicht unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
Anmerkung/Praxishinweis:
Erwähnenswert erscheint in diesem Zusammenhang zunächst, dass der Mieter nach der gesetzlichen Regelung keinen Anspruch auf Überlassung von frisch renovierten Mieträumen hat, außer bei entsprechender eindeutiger vertraglicher Vereinbarung. Für die vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache genügt es, dass der Mieter diese in Gebrauch nehmen kann, ohne alsbald Schönheitsreparaturen ausführen zu müssen. Entsprechend sind auch in der Praxis Formularklauseln weit verbreitet, wonach sich auch der Mieter unrenovierten Wohnraums zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Mieter darf nur zur Beseitigung der aktuellen, von ihm verursachten Abnutzung der Wohnung verpflichtet werden.
Der BGH hat nunmehr festgestellt, dass mangels gegenteiliger Regelung die Fristen des Plans immer erst ab Mietvertragsbeginn zu laufen beginnen. Das Kammergericht Berlin hatte diese Frage in einer Entscheidung vom 10.01.2005 noch anders beurteilt. Diese Entscheidung ist mit dem Urteil des BGH jedoch überholt.
Beachte: Im Schrifttum wird die Entscheidung des BGH kritisiert. Der Mieter werde dadurch nämlich auch dann zur Renovierung verpflichtet, wenn er die Wohnung atypisch gering abgenutzt hat, in der Summierung mit den Abnutzungen des Vormieters aber ein Renovierungsbedarf besteht. Um ganz sicher zu sein, sollten Vermieter deshalb dem Mieter eine angemessene Entschädigung für die fehlende Anfangsrenovierung gewähren, beispielsweise durch Erlass der ersten Miete(n). Hierdurch entfällt in jedem Falle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da er mit einer solchen Individualvereinbarung gleichsam sein Einverständnis mit der Kompensation erklärt.
Tags: bedarfsklausel, klausel, schönheitsreparaturen, unrenoviert
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