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Der Au­ßen­an­strich von Türen und Fens­tern sowie das Ab­zie­hen und Wie­der­her­stel­len einer Par­kett­ver­sie­ge­lung sind keine Schön­heits­re­pa­ra­tur­maß­nah­men im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

Die Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren stellt eine ein­heit­li­che Rechts­pflicht dar. Ist diese Pflicht for­mu­lar­ver­trag­lich so aus­ge­stal­tet, dass sie hin­sicht­lich der zeit­li­chen Mo­da­li­tä­ten, der Aus­füh­rungs­art oder des ge­gen­ständ­li­chen Um­fangs der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren den Mie­ter über­mä­ßig be­las­tet, so ist die Klau­sel nicht nur in­so­weit, son­dern ins­ge­samt wegen un­an­ge­mes­se­ner Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un­wirk­sam1.

Au­ßen­an­strich und Par­kett­ver­sie­ge­lung
Der Be­griff der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren be­stimmt sich nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung auch bei preis­frei­em Wohn­raum an­hand der bei Ver­trags­schluss in § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zwei­ten Be­rech­nungs­ver­ord­nung (II. BV) ent­hal­te­nen, mit der heu­ti­gen Fas­sung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV über­ein­stim­men­den De­fi­ni­ti­on, wo­nach als Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren das Ta­pe­zie­ren, An­strei­chen oder Kal­ken der Wände und De­cken, das Strei­chen der Fuß­bö­den und der Heiz­kör­per ein­schließ­lich der Heiz­roh­re, der In­nen­tü­ren sowie der Fens­ter und der Au­ßen­tü­ren von innen an­zu­se­hen sind2. Die ge­gen­ständ­li­che Be­schrän­kung des Be­griffs der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf die in die­ser Be­stim­mung auf­ge­führ­ten Ar­bei­ten bil­det zu­gleich den Maß­stab der Klau­sel­kon­trol­le und mar­kiert auf diese Weise die Gren­ze dafür, wel­che Ar­bei­ten dem Mie­ter in einer Klau­sel über des­sen Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf­er­legt wer­den dür­fen. Dem­ent­spre­chend ist eine for­mu­lar­ver­trag­li­che Er­wei­te­rung die­ser Ar­bei­ten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV be­schrie­be­nen In­halt hin­aus – zu­min­dest bei Feh­len einer an­ge­mes­se­nen Kom­pen­sa­ti­ons­re­ge­lung – wegen un­an­ge­mes­se­ner Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un­wirk­sam3.

Ein über das Strei­chen der Fuß­bö­den hin­aus­ge­hen­des Ab­zie­hen und Wie­der­her­stel­len von Par­kett­ver­sie­ge­lun­gen fin­det sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht. Denn der­ar­ti­ge Ar­bei­ten die­nen nach ver­brei­te­ter Auf­fas­sung nicht mehr nur der für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ty­pi­schen Be­sei­ti­gung von Ge­brauchs­spu­ren, son­dern sind dem Be­reich der dar­über hin­aus­ge­hen­den In­stand­hal­tungs­ar­bei­ten zu­zu­rech­nen4. Eben­so ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV das – je­den­falls bei der ge­bo­te­nen kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung (§ 305c Abs. 2 BGB) in der Klau­sel ent­hal­te­ne – Strei­chen der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren und Fens­ter von außen aus­ge­klam­mert wor­den. Denn auch diese Ar­bei­ten über­schrei­ten den Be­reich der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, weil es bei ihnen nicht mehr um die Be­sei­ti­gung einer ty­pi­scher­wei­se vom Mie­ter ver­ur­sach­ten Ab­nut­zung des de­ko­ra­ti­ven Er­schei­nungs­bil­des in­ner­halb der ge­mie­te­ten Woh­nung geht5. Beide Klau­sel­tei­le sind des­halb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un­wirk­sam.

Un­wirk­sam­keit der ge­sam­ten Klau­sel zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren
Die Un­wirk­sam­keit der Ver­pflich­tun­gen des Mie­ters zur Vor­nah­me der ge­nann­ten Par­ket­t­in­stand­hal­tung sowie des Au­ßen­an­strichs der Fens­ter und der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren hat nicht zur Folge, dass der Mie­ter diese Ar­bei­ten nicht er­le­di­gen müsse, wäh­rend die Über­wäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Üb­ri­gen wirk­sam sei. Wie der Bun­des­ge­richts­hof Senat für eine gleich­lau­ten­de For­mu­lar­klau­sel klar­ge­stellt hat, darf die un­zu­läs­sig aus­ge­stal­te­te Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht im Wege der Klau­sel­kon­trol­le in eine zu­läs­si­ge Ver­pflich­tung in­halt­lich um­ge­stal­tet wer­den6. Zwar kann im Rah­men einer Klau­sel­kon­trol­le eine For­mu­lar­klau­sel, die meh­re­re sach­li­che, nur for­mal ver­bun­de­ne Re­ge­lun­gen ent­hält und sich aus ihrem Wort­laut her­aus ver­ständ­lich und sinn­voll in einen in­halt­lich und ge­gen­ständ­lich zu­läs­si­gen und in einen un­zu­läs­si­gen Re­ge­lungs­teil tren­nen lässt, mit ihrem zu­läs­si­gen Teil auf­recht­er­hal­ten wer­den7. Diese Teil­bar­keit ist hier aber nicht ge­ge­ben, so dass die vom Be­ru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­me­ne Strei­chung der­je­ni­gen Text­be­stand­tei­le in § 13 Nr. 1 des Miet­ver­tra­ges, mit denen die Klau­sel den in § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV aF ge­re­gel­ten Ge­gen­stands­be­reich von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren über­schrei­tet, der Sache nach eine un­zu­läs­si­ge gel­tungs­er­hal­ten­de Re­duk­ti­on der For­mu­lar­klau­sel dar­stellt.

Kon­kre­ti­sie­run­gen der Schön­heits­re­pa­ra­tur­ver­pflich­tung hin­sicht­lich ihres ge­gen­ständ­li­chen und zeit­li­chen Um­fangs sowie ihrer Aus­füh­rungs­art sind in­halt­lich der­art eng mit der Ver­pflich­tung selbst ver­knüpft, dass diese bei einer Be­schrän­kung der Un­wirk­sam­keit auf die un­zu­läs­si­ge Aus­füh­rungs­mo­da­li­tät in­halt­lich um­ge­stal­tet und mit einem an­de­ren In­halt auf­recht­er­hal­ten würde. Bei einer dem Mie­ter auf­er­leg­ten Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren han­delt es sich um eine ein­heit­li­che Rechts­pflicht, die sich nicht in Ein­zel­maß­nah­men oder Ein­zel­as­pek­te auf­spal­ten lässt; deren Aus­ge­stal­tung durch den Miet­ver­trag ist viel­mehr ins­ge­samt zu be­wer­ten. Stellt sich diese Ver­pflich­tung auf­grund un­zu­läs­si­ger Aus­ge­stal­tung – sei es hin­sicht­lich der zeit­li­chen Mo­da­li­tä­ten, der Aus­füh­rungs­art oder des ge­gen­ständ­li­chen Um­fangs – in ihrer Ge­samt­heit als über­mä­ßig dar, hat dies die Un­wirk­sam­keit der Vor­nah­me­klau­sel ins­ge­samt zur Folge, und zwar un­ab­hän­gig davon, ob die Ver­pflich­tung als sol­che und ihre un­zu­läs­si­ge in­halt­li­che Aus­ge­stal­tung in einer oder – wie hier – in zwei sprach­lich von­ein­an­der un­ab­hän­gi­gen Klau­seln ent­hal­ten sind8.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 13. Ja­nu­ar 2010 – VIII ZR 48/09

Schönheitsreparaturen BGH, Urt. v. 09.03.2005, VIII ZR 17/04

Bedarfsklauseln bestimmen die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen nach dem Renovierungsbedarf. Dieser deckt sich in der Regel mit den üblicherweise vereinbarten Fristen, wenn der Mieter eine renovierte Wohnung übernimmt. Was aber gilt, wenn die überlassenen Wohnräume nicht renoviert sind?

Fall:

Im Jahre 1985 übernahmen die Mieter eine unrenovierte 4-Zimmer-Wohnung. Im Formularmietvertrag war folgendes geregelt:
„ …. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter ……. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen …… alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“
Bei Ende des Mietverhältnisses verweigern die Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen.
Zu Recht?

Entscheidung:

Durch Urteil vom 9.3.2005 hat der Bundesgerichtshof die Wirksamkeit der Klausel bestätigt.

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturpflicht unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Erwähnenswert erscheint in diesem Zusammenhang zunächst, dass der Mieter nach der gesetzlichen Regelung keinen Anspruch auf Überlassung von frisch renovierten Mieträumen hat, außer bei entsprechender eindeutiger vertraglicher Vereinbarung. Für die vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache genügt es, dass der Mieter diese in Gebrauch nehmen kann, ohne alsbald Schönheitsreparaturen ausführen zu müssen. Entsprechend sind auch in der Praxis Formularklauseln weit verbreitet, wonach sich auch der Mieter unrenovierten Wohnraums zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet.  Der Mieter darf nur zur Beseitigung der aktuellen, von ihm verursachten Abnutzung der Wohnung verpflichtet werden.

Der BGH hat nunmehr festgestellt, dass mangels gegenteiliger Regelung die Fristen des Plans immer erst ab Mietvertragsbeginn zu laufen beginnen. Das Kammergericht Berlin hatte diese Frage in einer Entscheidung vom 10.01.2005 noch anders beurteilt. Diese Entscheidung ist mit dem Urteil des BGH jedoch überholt.

Beachte: Im Schrifttum wird die Entscheidung des BGH kritisiert. Der Mieter werde dadurch nämlich auch dann zur Renovierung verpflichtet, wenn er die Wohnung atypisch gering abgenutzt hat, in der Summierung mit den Abnutzungen des Vormieters aber ein Renovierungsbedarf besteht. Um ganz sicher zu sein, sollten Vermieter deshalb dem Mieter eine angemessene Entschädigung für die fehlende Anfangsrenovierung gewähren, beispielsweise durch Erlass der ersten Miete(n). Hierdurch entfällt in jedem Falle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da er mit einer solchen Individualvereinbarung gleichsam sein Einverständnis mit der Kompensation erklärt.