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Grundsätzlich kann eine Eigentümergemeinschaft einem Eigentümer die Befugnis für gemeinschaftsbezogene Ansprüche in einem Verfahren entziehen, aber nicht in jedem Fall. Dies beschloss das Oberlandesgericht (OLG) in Hamm.

Ein Wohnungseigentümer verklagte einen anderen Eigentümer der Wohneigentumsanlage, einen Zaun zu entfernen. Während des laufenden Gerichtsverfahrens fasste die Eigentümergemeinschaft den Beschluss, dass sie ebenfalls die Beseitigung des Zauns mithilfe eines Rechtsanwalts einklagen wollte. Problematisch war nun, ob der Eigentümer, der zuerst seine Klage eingereicht hatte, noch berechtigt war, sein Verfahren zu führen.

Das OLG in Hamm bejahte dies. Zwar kann im Allgemeinen eine Eigentümergemeinschaft mit einem entsprechenden Beschlusses einem einzelnen Eigentümer seine Verfahrensführungsbefugnis entziehen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer das Verfahren bereits anhängig gemacht hat. Denn sowohl der klagende Eigentümer als auch die Eigentümergemeinschaft haben ein Interesse daran, möglichst schnell die Beseitigungspflicht des verklagten Wohnungseigentümers klären zu lassen. Deshalb dürfen die Ergebnisse des bereits anhängigen Verfahrens nicht verloren gehen (OLG Hamm, Beschluss v. 05.11.09, Az. 15 Wx 15/09).

Ein Beschluss, durch den die Zustimmung zu einem Eigentümerwechsel versagt wird, ist (sofern Zustimmungspflicht besteht) wegen Verstoßes gegen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nichtig. Bloße Antipathie reicht als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung zu einem Wohnungsverkauf nicht aus, entschied das Oberlandesgericht in Köln im August 2009. Im verhandelten Fall enthielt die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft die Bestimmung, dass eine Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an seinen beiden Eigentumswohnungen auf ihren Sohn und ihre Tochter. Die Hausverwaltung verweigerte die Zustimmung zu der Veräußerung. Sie befürchtete, dass die Erwerber zur Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht in der Lage sein werden, da sie sich noch in der Ausbildung befanden. Außerdem behauptete die Verwaltung, die Erwerber hätten andere Wohnungseigentümer mehrfach bedroht, beleidigt und beschimpft. Zudem beschloss die Gemeinschaft in einer Versammlung, der Verwaltung zu untersagen, bis zur nächsten Eigentümerversammlung die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungen zu erteilen. Das Ehepaar erhob Anfechtungsklage und beantragte die Verwaltung zur Abgabe einer Zustimmungserklärung zu verpflichten.

Die Richter bestätigten diese Sicht. Der Beschluss, durch den die Zustimmung versagt wird, war nichtig. Die Hausverwaltung war zur Zustimmung verpflichtet, denn ein wichtiger Grund für eine Verweigerung lag nicht vor. Dieser liegt nur dann vor, wenn der Erwerber im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist. Es bestanden aber keine begründeten Zweifel, dass die Kinder des Ehepaars nicht in der Lage sind, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Der Sohn ist approbierter Zahnarzt, die Tochter steht kurz vor dem Abschluss ihrer Ausbildung. Allein der Umstand, dass die Kinder am Anfang bzw. kurz vor Beginn ihrer beruflichen Laufbahn stehen, rechtfertigte die Verweigerung der Zustimmung nicht. Eine bloße Antipathie reicht als wichtiger Grund nicht aus und auch ein konkretes Fehlverhalten in Form von Bedrohungen, Beleidigungen und sonstigen Übergriffen war nicht bewiesen. Dabei liegt die Beweislast für das Vorliegen eines wichtigen Grunds bei demjenigen, der die Zustimmung verweigern will, also bei der Hausverwaltung (OLG Köln, Beschluss vom 06.08.2009, Az. 16 Wx 134/08).

Gegen wen eine Beschlussanfechtungsklage zu richten ist, stellte das Landgericht in Darmstadt in einer Entscheidung klar. Ein Wohnungseigentümer hatte durch seinen Anwalt eine Anfechtungsklage bei dem Darmstädter Gericht einreichen lassen. Der Anwalt hatte jedoch die Anfechtungsklage gegen die Jahresabrechnung 2005 gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet.

Das Gericht wies die Klage schon aus dem Grund ab, weil sie entsprechend dem Wohungseigentumsgesetz (WEG) zwingend gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten war, und nicht gegen die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Eine Berichtigung des Antrags des klagenden Wohnungseigentümers durch Auslegung kam nicht in Betracht, da in der Klage die Eigentümergemeinschaft bereits ausdrücklich angegeben war (LG Darmstadt, Beschluss v. 02.04.2008, Az. 19 T 47/07).

Die Bezeichnung des Gegenstands eines Tagesordnungspunkts in der Einladung (z.B. über Vorgehen wegen der Feuchtigkeitsschäden im Haus) deckt in der Regel auch eine Beschlußfassung über diesen Punkt ( Beauftragung eines Sachverständigen zur Ermittlung der Ursachen der Schäden), auch wenn dies im Einladungsschreiben nicht ausdrücklich angekündigt wird. Dies gilt im Besonderen, wenn der Problemkreis, über den abgestimmt wird, bekannt ist. Eine zu detaillierte Information ist dann nicht erforderlich.
Oberlandesgericht Köln Az. 16 Wx 177/02 Beschluß v. 18.12.2002

Ein Beschluss der festlegt, dass einfache Pflegearbeiten wie Kehren, Unkrautjäten, Gießen der gemeinschaftlichen Gartenanlage nicht von einer Fachfirma vorgenommen werden, sondern von den Hausbewohnern in Eigenregie unentgeltlich getätigt werden sollen, entspricht unabhängig von der Frage, ob Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss derartige Arbeiten überhaupt auferlegt werden können, schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er dadurch, dass er nicht festlegt, wer wann welche Arbeiten in welchem Umfange zu erledigen habe, inhaltlich zu unbestimmt ist.
Oberlandesgericht Köln Az. 16Wx151/04 Urteil vom 12.11.2004

Dass Wohnungseigentümer aus einem Sanierungsbeschluss keine Rechte herleiten können, wenn dieser durch einen abändernden Zweitbeschluss eingeschränkt wurde, entschied das Landgericht in Kiel Anfang 2009. 1996 fasste eine Eigentümergemeinschaft den Beschluss, dass Schäden am Mauerwerk der Wohnanlage durch Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems behoben werden sollten. In dem Beschluss wurden sämtliche Außenwände des sechsgeschossigen Wohnblocks mit 48 Eigentumswohnungen benannt. Bis zum Jahre 2003 erfolgte zwar eine Sanierung, jedoch wurden nicht alle Außenwände instand gesetzt. Dennoch beschlossen die Eigentümer nun, die Sanierung zu beenden. Diesen Zweitbeschluss fochten mehrere Eigentümer an.

Die Anfechtung hatte jedoch keinen Erfolg. Das Gericht führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass der Erstbeschluss aus dem Jahr 2003 über die Sanierung sämtlicher Außenwände später durch den zulässigen Zweitbeschluss beschränkt worden war. Dieser Beschluss verstieß auch nicht gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, da nach Abschluss der teilweisen Sanierung keine technische Notwendigkeit für weitere Instandsetzungen vorlag (LG Kiel, Beschluss v. 22.01.2009, Az. 3 T 488/05).

Unter welchen Voraussetzungen eine Eigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat zu ihrer Vertretung in Anfechtungsverfahren ermächtigen kann, hatte das Oberlandesgericht in Hamm im Oktober 2008 zu entscheiden. Eine Eigentümergemeinschaft ermächtigte per Beschluss den Verwaltungsbeirat zur generellen Vertretung in Anfechtungsverfahren. Das sollte für den Fall gelten, dass der Verwalter wegen eines Interessenkonflikts von der Vertretung ausgeschlossen ist. Der Beirat sollte dann auch ermächtigt sein, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Dieser Beschluss wurde von einem Wohnungseigentümer mit der Begründung angefochten, dass der Beschluss unbestimmt sei.
Das entscheidende Oberlandesgericht hingegen befand den Ermächtigungsbeschluss als hinreichend bestimmt. Durch den Beschluss wollte die Mehrheit der Eigentümer ihre Rechte in einem Anfechtungsverfahren sichern, wenn der üblicherweise zur Vertretung ermächtigte Verwalter wegen eines Interessenskonflikts von der Vertretung ausgeschlossen ist. Der Grund eines Ausschlusses des Verwalters war damit hinreichend bestimmt. Auch die Abstellung auf den weiten Begriff eines Interessenkonflikts war nicht zu beanstanden, etwa weil im Einzelfall zweifelhaft sein könnte, ob der Verwalter von der Vertretung ausgeschlossen ist oder nicht. Denn wenn die Vertretungsmacht des Verwalters streitig ist, hat das zuständige Gericht im Anfechtungsverfahren zunächst zu prüfen, ob der Verwalter von der Vertretung der Wohnungseigentümer tatsächlich ausgeschlossen ist. Erst dann stellt sich die Frage, ob der Verwaltungsbeirat aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses vertretungsberechtigt ist (OLG Hamm, Beschluss v. 23.10.2008, 15 W 335/07).