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Grundsätzlich kann eine Eigentümergemeinschaft einem Eigentümer die Befugnis für gemeinschaftsbezogene Ansprüche in einem Verfahren entziehen, aber nicht in jedem Fall. Dies beschloss das Oberlandesgericht (OLG) in Hamm.

Ein Wohnungseigentümer verklagte einen anderen Eigentümer der Wohneigentumsanlage, einen Zaun zu entfernen. Während des laufenden Gerichtsverfahrens fasste die Eigentümergemeinschaft den Beschluss, dass sie ebenfalls die Beseitigung des Zauns mithilfe eines Rechtsanwalts einklagen wollte. Problematisch war nun, ob der Eigentümer, der zuerst seine Klage eingereicht hatte, noch berechtigt war, sein Verfahren zu führen.

Das OLG in Hamm bejahte dies. Zwar kann im Allgemeinen eine Eigentümergemeinschaft mit einem entsprechenden Beschlusses einem einzelnen Eigentümer seine Verfahrensführungsbefugnis entziehen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer das Verfahren bereits anhängig gemacht hat. Denn sowohl der klagende Eigentümer als auch die Eigentümergemeinschaft haben ein Interesse daran, möglichst schnell die Beseitigungspflicht des verklagten Wohnungseigentümers klären zu lassen. Deshalb dürfen die Ergebnisse des bereits anhängigen Verfahrens nicht verloren gehen (OLG Hamm, Beschluss v. 05.11.09, Az. 15 Wx 15/09).

Folgenden Fall hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Beschluss vom 22.11.2005 (Aktenzeichen: 3 Wx 140/05) zu entscheiden:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, Arbeiten zur Sanierung des Putzes an einem der Häuser durchführen zu lassen. Um diese Arbeiten ausführen zu können, wurde auf der Vorgartenfläche ein Gerüst aufgebaut. Nach Abschluss der Arbeiten und Abbau des Gerüsts machte einer der Wohnungseigentümer geltend, durch diese Arbeiten seien Pflanzen in seinem Vorgarten zerstört bzw. geschädigt worden.
Er verlangte von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz in Höhe von insgesamt 2.253,23 EUR.

Das Gericht entschied, dass ihm dieser Schadensersatz zustehe. Ein Sondereigentümer, dem an sich die ausschließliche Nutzung an diesem Eigentum zusteht, müsse, so das Gericht, zwar bestimmte Einwirkungen hinnehmen.

Im Gegenzug stehe ihm aber ein dem Aufopferungsanspruch des BGB - §§ 904, 906 Abs. 2 S 2 - ähnlicher Anspruch aus § 14 Nr. 4 HS 2 Wohnungseigentumsgesetz zu.
Da es also bei diesem Anspruch darum gehe, dass Ersatz für Schäden zu leisten sei, die durch eine hinzunehmende Einschränkung des Sondernutzungsrechts entstehen, sei es geboten, in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift einen Anspruch aus § 14 Nr. 4 HS 2 Wohnungseigentumsgesetz auch dann zu bejahen, wenn allein eine vom Berechtigten zu duldende Einschränkung des Sondernutzungsrechts erfolge und hierdurch Schäden am Eigentum des Sondernutzungsberechtigten entstehe.

Der Wohnungseigentümer habe daher einen Anspruch auf Entschädigung für die Zerstörung der Pflanzen.

Ein Wohnungseigentümer war von der Gemeinde auf Zahlung der Abwassergebühren für das gemeinschaftliche Grundstück der Wohnanlage in Anspruch genommen worden. Er verweigerte jedoch die Zahlung und reichte Klage beim zuständigen Gericht ein.

Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt wies die Klage ab. Das Gericht entschied, dass alle Wohnungseigentümer für die vollen, auf das gemeinschaftliche Grundstück entfallenden Abwassergebühren alleine haften, wenn die kommunale Satzung hinsichtlich der Gebührenschuld nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks, sondern an das Eigentum anknüpft. In diesem Fall war die Gemeinde nach ihrer Gebührensatzung sogar berechtigt, irgendeinen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die grundstücksbezogenen Abwassergebühren heranzuziehen (OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss v. 05.03.2009, Az. 4 M 448/08).

Ein Gerichtsverfahren vor dem Oberlandesgericht Hamm beschäftigte sich mit der Frage, unter welchen Bedingungen ein Sondernutzungsrecht eingeschränkt werden kann. Im verhandelten Fall befand sich vor der Penthouse-Wohnung eines Wohnungseigentümers eine Brücke, die zwei Treppenhäuser verbindet. Der Eigentümer der Penthouse-Wohnung hatte an der Brücke ein Sondernutzungsrecht. Links und rechts von der Brücke befanden sich jeweils Türen zu den Treppenhäusern, zu denen nur der Eigentümer der Penthouse-Wohnung einen Schlüssel hatte. Im Januar 2007 wurde nun in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, dass jeder Wohnungseigentümer zukünftig einen passenden Schlüssel haben sollte, weil beide Türen auch als Fluchttüren in Notfällen dienten. Gegen diese Einschränkung seines Sondernutzungsrechts ging der Penthouse-Besitzer nun vor Gericht.

Die Richter in Hamm entschieden, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Sondernutzungsrecht nachträglich einschränken können, damit eine Sondernutzungsfläche als Fluchtweg genutzt werden kann. Gemäß einer gesetzlichen Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 2 WEG) können Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit über den Gebrauch sondergenutzter Gebäudeteile des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen. Ein Sondernutzungsrecht berechtigt den Rechtsinhaber nur, andere Wohnungseigentümer von dem Gebrauch auszuschließen. Der Eigentümergemeinschaft wird dadurch aber nicht das Recht genommen, den allgemeinen Gebrauch des Sondernutzungsrechts zu regeln. Mitbenutzungsrechte können sich entsprechend aufgrund des im WEG geregelten Gebots zur Rücksichtnahme ergeben (§ 14 Nr. 1 WEG). Zwar darf der Eigentümer der Penthouse-Wohnung die Brücke wegen seines Sondernutzungsrechts grundsätzlich allein nutzen. Da die Sondernutzungsfläche aber als Fluchtweg geeignet ist, war die Eigentümergemeinschaft berechtigt, das Sondernutzungsrecht für Notfälle einzuschränken (OLG Hamm, Beschluss v. 03.08.2009, Az. I-15 Wx 288/08).

Ob für die Aufhebung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch eingetragene Grundpfandgläubiger ihre Zustimmung erteilen müssen, beschäftigte das Münchener Oberlandesgericht im Mai 2009. 26 Jahre nach der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage vereinbarte die Eigentümergemeinschaft, die Teilungserklärung zu ändern und ursprünglich genehmigte Sondernutzungsrechte aufzuheben. Die Wohnungseigentumsanlage war mit Grundschulden und Hypotheken belastet. Das Grundbuchamt weigerte sich, die neue Vereinbarung ohne Genehmigung der Grundpfandgläubiger in das Grundbuch einzutragen. Die Eigentümergemeinschaft reichte hiergegen Beschwerde bei Gericht ein.

Ohne Erfolg! Denn die Zustimmungspflicht von im Grundbuch eingetragenen Grundpfandgläubigern ist im WEG eindeutig geregelt (§ 5 Abs. 4 WEG). Diese ist nämlich stets erforderlich, wenn Sondernutzungsrechte aufgehoben, geändert oder übertragen werden. Nur bei der Begründung von Sondernutzungsrechten ist ausnahmsweise eine Zustimmung der Grundpfandgläubiger nicht erforderlich (OLG München, Beschluss v. 19.05.2009, Az. 34 Wx 36/09).