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Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich die Heizungsanlage für eine benachbarte zweite Wohnungseigentümergemeinschaft (beide insoweit teilrechtsfähig), kann die "liefernde" Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der "empfangenden" Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung der auf sie entfallenden Kosten verlangen. Sie muss sich nicht auf Abrechnung gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern verweisen lassen.

Der Sachverhalt:
Die Parteien sind benachbarte Gemeinschaften von Wohnungseigentümern. Der ursprünglich einheitliche Gebäudekomplex, der nur über eine Heizungsanlage verfügte, wurde im Jahr 1964 in drei Grundstücke aufgeteilt. Da sich die Heizanlage im Haus der Klägerin befand, wurde für das Grundstück der Klägerin eine Reallast zugunsten der Eigentümer der beiden Nachbarhäuser eingetragen, um ihre Mitversorgung sicherzustellen. In der Folgezeit wurden die einzelnen Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt; die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnungsgrundbücher übernommen. Seit 1995 ermittelte ein Abrechnungsdienst den Verbrauch an Heizung und Warmwasser in jeder Wohnung der drei Häuser. Die Verwalterin der Klägerin stellte die sich für das jeweilige Haus ergebende Abrechnungssumme den beiden Wohnungseigentümergemeinschaften der Nachbarhäuser über deren Verwaltung in Rechnung.

14 der 18 Wohnungen der beklagten Gemeinschaft gehörten einem Eigentümer, der in Insolvenz fiel. Da er keine Wohngeldzahlungen mehr an seine Eigentümergemeinschaft - die Beklagte - leistete, geriet diese in finanzielle Schwierigkeiten und leistete keine Vorauszahlungen mehr auf Heizungskosten. Die Abrechnungen der Klägerin für die Jahre 2002, 2003 und 2004 bezahlte die Beklagte nicht. Gleichwohl versorgte die Klägerin dieses Haus weiterhin mit Heizung und Warmwasser. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende beklagte Gemeinschaft erklärte sich hinsichtlich der Altforderungen der Klägerin für nicht zuständig. Seit Anfang 2005 leistete sie jedoch wieder Abschlagszahlungen und akzeptierte auch für die Folgejahre die frühere Abrechnungspraxis.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die beklagte Eigentümergemeinschaft - d.h. nicht die einzelnen Eigentümer - auf Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004 in Anspruch genommen, insgesamt 13.763 € nebst Zinsen. Das LG gab der Klage im Wesentlichen statt. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Beklagte hat kein Rechtsmittel eingelegt; das Urteil ist damit rechtskräftig.

Die Gründe:
Die Klägerin kann von der beklagten Eigentümergemeinschaft die Bezahlung der geltend gemachten Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 verlangen.

Nach § 10 Abs. 6 WEG sind die beiden Parteien teilweise rechtsfähig und jeweils als Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemeinschaft als solcher verpflichtet und berechtigt. Auch wenn ein Vertrag nicht ausdrücklich geschlossen wurde, ist von einer wirksamen stillschweigenden Vereinbarung über die Lieferung von Heizleistung zwischen den jeweiligen Gemeinschaften auszugehen. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen Eigentümer der benachbarten Häuser in Bezug auf die Heizung sind auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handelt sich um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden können und gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Dem hat die Übung zwischen den Parteien Rechnung getragen.

Die Lieferung der Wärme und des Warmwassers und deren Bezahlung ist im vorliegenden Fall nicht Sache eines jeden Eigentümers, auch wenn Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der Mitglieder der Beklagten verbraucht werden. Bezüglich der Lieferung durch die Klägerin kann hieran kein Zweifel bestehen. Die Heizanlage steht im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer dieser Wohnanlage und wird durch den Verwalter betrieben. Die einzelnen Mitglieder der Klägerin wären nicht in der Lage, einen gegen sie persönlich erhobenen Anspruch eines einzelnen Mitgliedes der Beklagten auf Lieferung von Wärme und Warmwasser zu erfüllen.

Ebensowenig ist jeder einzelne Eigentümer auf Seiten der Klägerin in der Lage, für die einzelnen Mitglieder der Beklagten die jährliche Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch kann es ihnen billigerweise nicht zugemutet werden, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit eines einzelnen Mitglieds der Beklagten zu tragen. Es handelt sich um gegenseitige Rechte und Pflichten, die sinnvoller Weise nur durch die jeweiligen Gemeinschaften, nicht aber durch deren einzelne Mitglieder wahrgenommen werden können. Dies zeigt sich auch daran, dass seit 2005 wieder eine gemeinschaftliche Abrechnung stattfindet.

OLG Koblenz 9.10.2009, 10 U 1164/08

Jeder einzelne Eigentümer kann für die gesamten Kommunalabgaben einer Gemeinschaft in Haftung genommen werden. Das entschied das Verwaltungsgericht in Gelsenkirchen im Herbst des vergangenen Jahres. Im verhandelten Fall hatte eine Gemeinde gegen alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Gebührenbescheide über Abwasser-, Straßenreinigungs- und Abfallbeseitigungsgebühren für das gemeinschaftliche Grundstück für das Jahr 2008 erlassen. Der Bescheid sah vor, dass alle Eigentümer für die Gebühren als Gesamtschuldner haften. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer von der Gemeinde in Höhe der Gesamtkosten in Anspruch genommen werden könnte. Ein Eigentümer war der Ansicht, dass er lediglich anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils haftet und zog vor Gericht.

Das Gericht entschied zum Nachteil des klagenden Eigentümers. Es begründete seine Entscheidung damit, dass sich die Gebührenpflicht aus den Eigentumsverhältnissen an dem Grundstück ergibt. Eigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks einer Wohnanlage sind alle Wohnungseigentümer. Deshalb liegt es im Ermessen einer Gemeinde grundstücksbezogene Gebühren von allen oder von einzelnen Eigentümern der Gemeinschaft einzufordern. Eine Haftungsbeschränkung gemäß § 10 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zugunsten der Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile kommt nicht in Betracht. Die Gebühren sind keine Schulden der Eigentümergemeinschaft, sondern persönliche Schulden der einzelnen Wohnungseigentümer als Eigentümer des Grundstücks (VG Gelsenkirchen, Urteil v. 16.09.2009, Az. 13 K 710/08).