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Garagentrennwände

Das Oberlandesgericht München entschied in einem Beschluss vom 13.03.2006 (Aktenzeichen: 34 Wx 001/06), dass die seitliche Begrenzung eines offenen Garagenstellplatzes durch eine massive Holztrennwand eine bauliche Veränderung darstelle, die zu einer Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer führe.

Der zu entscheidende Fall verlief wie folgt: Die Beteiligten waren Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, zu welcher ein Garagengebäude gehörte. Laut Teilungserklärung gehörte dieses wiederum zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnungen. Als Trennung des Garagenraums in Einzelgaragen diente ein Maschendrahtzaun.

Als einer der Wohnungseigentümer auf seiner Seite den Maschendrahtzaun mit rund zwei Meter hohen Sperrholzplatten, die vom Boden der Garage bis ca. 50 cm unter die Decke reichten, verkleidete und die Holztrennwände an der Garagenwand bzw. am Garagenpfeiler verschraube, beantragten die übrigen Wohnungseigentümer vor Gericht, dass die zwischen den Garagen angebrachte Holztrennwand beseitigt werde.

Das Gericht gab ihrem Antrag statt.

Die Errichtung der Holztrennwand stelle nämlich eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz dar, da sie vom früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweiche und über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehe.

Da eine bauliche Veränderung aber ohne die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur dann vorgenommen werden könne, wenn deren Rechte nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, hätten die anderen Eigentümer zustimmen müssen.

Eine Beeinträchtigung hatten die Richter nämlich darin gesehen, dass es im Hinblick auf die Breite der Stellplätze üblich sei, dass beim Öffnen der Fahrzeugtüren der Luftraum über dem benachbarten Stellplatz geringfügig und für eine nur sehr kurze Zeit in Anspruch genommen werde.
Die seitliche Begrenzung des Stellplatzes durch eine massive und im Gegensatz zum Maschendraht völlig unelastische Holztrennwand stelle daher regelmäßig eine über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung dar.

Hinzu komme, dass das Rangieren sowie das Ein- und Ausparken bzw. Ein- und Aussteigen durch die Holztrennwand erschwert werde und beim Öffnen der Fahrzeugtüren durch Berührungen mit der massiven Holztrennwand Beschädigungen verursacht werden könnten.

Der Antragsgegner sei daher gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB , § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, die Holztrennwand zu entfernen.
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Garderobe im Treppenhaus

Über folgenden Fall musste das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 15.03.2006, Aktenzeichen: 34 Wx 160/05) entscheiden: Eine Wohnungseigentümerin hatte kurz nach ihrem Einzug im Treppenhaus vor ihrer Wohnung eine Garderobe an der Wand befestigt und einen Kleiderschrank, eine Kommode und zeitweise auch einen Schirmständer aufgestellt. Zudem stellte sie unter der Garderobe Schuhe ab.

Ihre Nachbarin, die knapp vier Jahre später einzog, rügte in einer Eigentümerversammlung, dass das Treppenhaus als Garderobe verwendet wird.
Ihr Antrag, die Räumung des Treppenhauses zu beschließen, erhielt in der Eigentümerversammlung jedoch keine Mehrheit.
Vielmehr wurde der Beschluss gefasst, dass der anderen Eigentümerin ein Sondernutzungsrecht am Treppenhaus eingeräumt wird.

Daraufhin beantragte die Eigentümerin vor Gericht, dass sowohl die Garderobe als auch die sonstigen Möbel entfernt werden.

Sie bekam Recht.

Die Antragstellerin habe, so die Richter, einen Anspruch gemäß § 1004 Absatz 1 Satz 1 BGB, § 15 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz auf Beseitigung der Garderobenanlage und der abgestellten sonstigen Gegenstände.

Das Treppenhaus stehe nämlich zum einen gemäß § 5 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer, weil es dem Zugang zu den Wohnungen und damit dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer diene.

Zum anderen sei das Anbringen der Garderobenelemente an den Wänden des Treppenhauses eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz, weil es keine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung darstelle.

Auch durch den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 27.11.2004 könne ein solches Sondernutzungsrecht nicht begründet werden, da, so die Richter den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für ein solches fehle.
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Entfernung von Fassadengrün ist eine bauliche Veränderung

Das Entfernen von wildem Wein an der Fassade gilt als bauliche Veränderung und darf nur erfolgen, wenn alle Wohnungseigentümer im Haus damit einverstanden sind. Das hat das OLG Düsseldorf entschieden.
Die Fassade eines in Eigentumswohnungen aufgeteilten Hauses sollte saniert werden. Die Eigentümerversammlung beschloss in diesem Zusammenhang mit Stimmenmehrheit, dass an der Rückseite des Hauses, die mit wildem Wein bewachsen war, das Fassadengrün entfernt und die zukünftige Entstehung jeglichen Bewuchses unterbunden werden sollte.
Ein Wohnungseigentümer war damit nicht einverstanden. Ihm gefiel der am Haus empor rankende wilde Wein. Er zog deshalb vor Gericht und beantragte, den Beschluss für ungültig zu erklären.
Bei Ausbesserungsarbeiten an der Fassade, so das OLG, handle es sich zwar um bloße Instandsetzungsmaßnahmen, die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden könnten. Die Entfernung des wilden Weins gehe aber – anders als bloße Pflegearbeiten, wie der Rückschnitt des Laubes – über eine ordnungsgemäße Instandhaltung des Hauses hinaus. Sie sei vielmehr als bauliche Veränderung einzustufen, die nur einstimmig hätte beschlossen werden können. Durch eine endgültige Entfernung des Bewuchses, so die Richter, würde schließlich die Ästhetik der Fassade nachhaltig verändert; es entstünde eine optische Beeinträchtigung. Der Mehrheitsbeschluss der Eigentümer sei unwirksam gewesen, und der Wein dürfe nicht entfernt werden, entschied das Oberlandesgericht.
Oberlandesgericht Düsseldorf Az. I-3 Wx 298/04 Beschluss v. 17.12.2004
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Entfernung einer Teppichklopfstange: Bauliche Veränderung?

Welche Mehrheiten für die Entfernung einer Teppichklopfstange notwendig sind, hatte das Landgericht Karlsruhe in einem Urteil zu entscheiden. Wohnungseigentümer beschlossen in einer Eigentümerversammlung die Entfernung einer Teppichklopfstange, die im Boden des gemeinschaftlichen Grundstücks fest fundamentiert ist. In der Hausordnung war geregelt, dass hier beispielsweise verstaubte Teppiche werktags zu bestimmten Zeiten gereinigt werden dürfen. Der Beschluss wurde von einem nicht zustimmenden Eigentümer angefochten.
Mit Erfolg! Die Teppichklopfstange zählt zu den Gegenständen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Der klagende Eigentümer war somit zum Mitgebrauch berechtigt. Da die Entfernung der Stange keine Maßnahme der Instandhaltung, sondern eine bauliche Veränderung darstellt, war die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte beeinträchtigt werden, erforderlich. Eine derartige Beeinträchtigung ist in einer Beschränkung des Gebrauchsrechts zu sehen. Die Entfernung durfte somit nicht gegen die Stimme des klagenden Eigentümers beschlossen werden. Ebenso wenig stellte die ersatzlose Entfernung keinesfalls eine Modernisierungsmaßnahme dar, die lediglich durch die Mehrheit der Eigentümer hätte beschlossen werden können. Denn die bloße Entfernung hätte nämlich nicht zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse geführt. Die Eigentümergemeinschaft war zudem aufgrund der Hausordnung verpflichtet, eine Teppichklopfstange zu Verfügung zu stellen (LG Karlsruhe, Urteil v. 21.04.2009, Az. 11 S 85/08).
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Fällen von Bäumen eine bauliche Veränderung ?

Von den Umständen des Einzelfalls hängt es ab, ob das Fällen von Bäumen eine bauliche Veränderung darstellt und insoweit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf oder als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung mit Mehrheit beschlosen werden kann
Eine bauliche Veränderung ist anzunehmen, wenn die Bäume, oder nur ein einzelner Baum die gärtnerische Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums so nachhaltig beeinflusst, dass sie den optischen Gesamteindruck der Wohnungseigentumsanlage maßgeblich prägen mit der Folge, dass ihre Beseitigung den Charakter der Außenanlage deutlich verändert.
Wird dagegen in einer größeren Anlage ein einzelner Baum (oder mehrere Bäume) aus einer größeren Baumgruppe entfernt, ohne dass diese spürbare Auswirkungen auf den optischen Gesamteindruck der gärtnerischen Anlage mit sich bringt, kann darin eher eine Maßnahme der gärtnerischen Pflege bzw. Gestaltung der Gartenanlage gesehen werden. Im Regelfall wird sich das Gericht vor Ort im Wege der Inaugenscheinnahme einen eigenen Eindruck verschaffen müssen, es sei denn, durch bei den Akten befindliche Fotos, Skizzen oder Ähnliches kann das Gesamterscheinungsbild der Wohnanlage hinreichend klar vermittelt werden.
Oberlandesgericht Düsseldorf Az. 3 Wx 97/03 Beschluss vom 30.04.2003
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Terrassenumbau muss nach bestandskräftigem Eigentümerbeschluss beseitigt werden

Ob ein neuer Terrassenbelag eine bauliche Veränderung darstellt und nach Beschluss der Eigentümerversammlung entfernt werden muss, entschied das Hamburger Oberlandesgericht in einem Urteil. Einem Wohnungseigentümer war an der an seine Eigentumswohnung angrenzenden Terrasse ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden. Später nahm er einige Veränderungen vor, indem er den ursprünglichen Holzbodenbelag entfernte und durch ein Betonfundament mit Plattenbelag ersetzte. In einer nach Abschluss der Bauarbeiten durchgeführten Eigentümerversammlung fasste die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich den Beschluss, dass das Betonfundament und der Plattenbelag wieder entfernt werden müssen. Nachdem dieser Beschluss nicht angefochten wurde, verklagte die Eigentümergemeinschaft den Eigentümer auf Rückbau.

Mit Erfolg! Betonfundament und Plattenbelag stellen bauliche Veränderungen dar und müssen beseitigt werden, entschied das zuständige Gericht in Hamburg. Der Umbau hätte einer Zustimmung aller anderen durch die Maßnahme betroffenen Wohnungseigentümer bedurft und war damit schon rechtswidrig. Darauf kam es aber letztendlich nicht an. Schwerer wog der inzwischen gefasste, unanfechtbare Beschluss der Eigentümergemeinschaft, dass die baulichen Veränderungen beseitigt werden müssen (OLG Hamburg, Beschluss v. 24.10.2008, Az. 2 Wx 115/08).
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Wohnungseigentümer dürfen Balkon nicht beliebig farblich gestalten

Über den Anstrich eines Balkons entschied das Landgericht Itzehoe im September. Dem Urteil lag ein Rechtsstreit zwischen Wohnungseigentümern zu Grunde. Ein Wohnungseigentümer hatte die Innenseite des an seine Eigentumswohnung angrenzenden Balkons schwarz gestrichen. Alle übrigen Balkone der Eigentümergemeinschaft waren auf der Innenseite mit weißer Farbe versehen. Aus diesem Grunde forderte die Eigentümergemeinschaft den einzelnen Eigentümer zur Beseitigung der schwarzen Farbe auf. Als der Eigentümer sich weigerte, fasste die Eigentümergemeinschaft auf der nächsten Versammlung den Beschluss, dass der schwarze Anstrich entfernt werden muss. Der uneinsichtige Eigentümer erhob gegen den Beschluss Anfechtungsklage.

Die Richter in Itzehoe bestätigten, dass der Beschluss der Eigentümergemeinschaft rechtmäßig ist. Wohnungseigentümer dürfen die Innenseite der an ihre Eigentumswohnung angrenzenden Balkone nicht nach eigenem Geschmack farblich gestalten. Grundsätzlich stellen nämlich nicht alle Bestandteile eines Balkons Sondereigentum dar. Das Mauerwerk des Balkons gilt als Gemeinschaftseigentum, da es ein notwendiger konstruktiver Bestandteil des Gebäudes ist. Aus diesem Grund muss eine abweichende farbliche Gestaltung von der Gemeinschaft der Eigentümer genehmigt werden
(Landgericht Itzehoe, Urteil v. 29.09.2009, Az. 11 S 11/09).
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Unter welchen Umständen ein Grundstücksnachbar eine auch ihn betreffende unzulässige bauliche Veränderung dulden muss oder nicht, entschied das Landgericht in Mainz im Mai diesen Jahres. Bei der Errichtung eines Einfamilienhauses wurde die zu zwei Grundstücken gehörende Hofeinfahrt zum Teil überbaut und dadurch verkleinert. Nach Vollendung des Bauwerks verlangte der Eigentümer des angrenzenden Grundstücks von seinem Nachbarn die Beseitigung des Überbaus. Der Bauherr wandte hiergegen ein, dass der Nachbar seine Einwendungen bis zur Fertigstellung nicht geltend gemacht habe.

Dennoch hatte die Beseitigungsklage Erfolg. Der Nachbar war nicht zur Duldung des Überbaus verpflichtet, weil der Bauherr nicht nur leicht fahrlässig gehandelt hatte. Da dem Bauherrn als Miteigentümer bekannt war, wo die Hofeinfahrt verlief, hatte er zumindest grob fahrlässig gehandelt und musste den widerrechtlichen Überbau beseitigen (LG Mainz, Urteil v. 26.05.2009, Az. 2 O 310/07).

Das Bayerische Oberlandesgericht (BayObLG) hat in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung entschieden, dass ein Eigentümerbeschluss, der bauliche Veränderungen zum Gegenstand hat, nicht wegen absoluter Unzuständigkeit der Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung nichtig ist.
Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend auf einer Wohnungseigentümerversammlung eine Verglasung der in der Wohnanlage vorhandenen Aufzüge beschlossen. Ein Wohnungseigentümer ist der Auffassung, dass es sich bei dieser Verglasung um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt. Da aber die Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers bei baulichen Veränderungen erforderlich sei, fehle der Eigentümergemeinschaft die erforderliche Beschlusskompetenz, der auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss sei daher nichtig.
Dies sah das Bayerische Oberlandesgericht anders. Zwar kann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht, grundsätzlich nicht mit Mehrheit der Stimmen von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Dies gilt für alle die Fälle, in denen die Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Selbst wenn aber die beschlossene bauliche Veränderung den hier anfechtenden Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen würde, läge zwar ein Verstoß gegen das Gesetz vor, aber kein nichtiger Eigentümerbeschluss. Ein Verstoß gegen die hier maßgebliche Bestimmung des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG macht den Eigentümerbeschluss demnach zwar rechtswidrig, aber nicht nichtig. Im Fall seiner Anfechtung wäre er gemäß § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, wenn tatsächlich eine Beeinträchtigung über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus vorliegen würde. Für bauliche Veränderungen fehlt den Wohnungseigentümern aber jedenfalls nicht grundsätzlich die Beschlusskompetenz, die zur Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses führen würde.
Da ein entsprechender Beschluss der Eigentümergemeinschaft also lediglich anfechtbar ist, muss die in § 23 Abs. 4 WEG geregelte Anfechtungsfrist eingehalten werden. Diese beträgt einen Monat ab Beschlussfassung. Nach Ablauf dieser Frist wird jedenfalls auch ein Beschluss über eine bauliche Veränderung bestandskräftig und für alle Eigentümer bindend.
Bayerisches Oberlandesgericht Az. 2Z BR 227/03 Beschluss v. 15.1.2004

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mehrheitlich beschließen, dass Kaltwasserkosten künftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Das gilt jedenfalls immer dann, wenn in der Teilungserklärung Regelungen über die Anschaffung und Installation der Wohnungswasserzähler fehlen. Bei dem Einbau der Kaltwasserzähler handelt es sich auch nicht um eine bauliche Veränderung. Vielmehr entspricht der Beschluss über den Einbau der Wasserzähler und die verbrauchsabhängige Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung. Und dafür reicht stets ein Mehrheitsbeschluss.
Die Installation der Messvorrichtungen dient der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, weil verhindert wird, dass der Einzelne mit den Verbrauchskosten anderer Eigentümer belastet wird. Die Gemeinschaft wird durch die Installation der Wohnungswasserzähler erst in die Lage versetzt, die Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen und dem jeweiligen Wohnungseigentum zuzuordnen. Die entsprechenden Aufwendungen dafür, die zur Abgrenzung von den Wasserverbrauchskosten des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums notwendig sind, dienen daher dem gemeinschaftlichen Interesse aller Eigentümer und unterfallen den Verwaltungskosten im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG, die nach dem Verhältnis der Wohnungseigentumsanteile von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer aufgebracht werden müssen.
Oberlandesgericht Hamburg Az. 2 Wx 73/01 Beschluß v. 30.12.2003