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WEGrecht-Urteile (70 Karten)

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Absendung einer Einladung zur Eigentümerversammlung ist ausreichend

Ein Verwalter genügt seiner Pflicht, wenn er zur Einberufung einer Eigentümerversammlung nachweislich Einladungen an alle Eigentümer absendet. Das bestätigte das Amtsgericht Aachen in einem Urteil. Im Oktober 2008 hatte ein Hausverwalter eine Eigentümerversammlung abgehalten. Gegenstand dieser Versammlung war u. a. die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags. Zudem sollte über die Bestellung eines neuen Verwalters abgestimmt werden. Die anwesenden Eigentümer lehnten die genannten Anträge mehrheitlich ab. Einige nicht anwesende Eigentümer verklagten den Verwalter später auf Einberufung einer weiteren Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt ?Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags ? Sie begründeten ihre Klage damit, dass sie zu der durchgeführten Eigentümerversammlung nicht eingeladen worden seien. Der Verwalter wies aber vor Gericht mit Einlieferungsbelegen von Übergabeeinschreiben nach, dass er an alle Eigentümer Einladungen verschickt hatte.
Das Gericht in Aachen entschied, dass der Verwalter zur Einberufung der Eigentümerversammlung hinreichend tätig
geworden war. Die vorgelegten Einlieferungsbelege waren als Nachweis ausreichend. Durch den Nachweis der Aufgabe eines Einschreibens ist zwar noch nicht bewiesen, dass die Sendung dem Empfänger auch zugegangen ist. Mit der Versendung der Einladung hatte der Verwalter jedoch seine Pflicht bereits erfüllt. Auf den Zugang der Einladung bei den einzelnen Wohnungseigentümern kam es nicht an (AG Aachen, Urteil v. 25.02.2009, Az. 119 C 80/08).

Tags: absendung, bringpflicht, eigentümerversammlung, einberufung
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Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung

Das WEG hat in § 25 Abs. 3 die Beschlussfähigkeit bei mehr als 50 % der ME-Anteile angesetzt.

Nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG können "die Wohnungseigentümer von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist."

Eine entgegenstehende anderslautende Regelung ist in § 25 WEG nicht vorhanden.

Diese anderweitige Regelung kann in der Teilungserklärung vorgenommen worden.
Diese abweichende Regelung ist auch zulässig, vgl. BayObLG ZfIR 2005, 330.

Sofern sie also nachträglich durch einen anderweitigen Beschluss der MV nicht geändert worden ist, gilt sie weiter.

Tags: beschlussfähig, eigentümerversammlung, stimmrecht
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Teilnahme eines Rechtsanwalts in Eigentümerversammlung zulässig

Wann die Teilnahme eines Rechtsanwalts in einer Eigentümerversammlung zulässig ist, entschied das Oberlandesgericht in Köln im Sommer 2009. Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft waren wiederholt Beschlüsse zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen durch das Gericht für ungültig erklärt worden. Deshalb sollte ein Finanzierungsbeschluss für eine Sanierungsmaßnahme erneut gefasst werden. Da die Verteilung der Sanierungskosten sich äußerst komplex und schwierig darstellte, hatte der Versammlungsleiter einen Rechtsanwalt gebeten, an der Versammlung teilzunehmen. Dieser sollte die anwesenden Eigentümer rechtlich beraten und bei der Formulierung des Beschlussantrags behilflich sein. Der später gefasste Finanzierungsbeschluss wurde dann jedoch von einer Eigentümerin mit der Begründung angefochten, der Rechtsanwalt sei nicht berechtigt gewesen, an der Versammlung teilzunehmen.

Ohne Erfolg! Die Teilnahme des Rechtsanwalts an der Versammlung verstößt nicht gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung. Streitigkeiten sollen die Eigentümer zwar unter sich austragen. Im Einzelfall kann jedoch der Verwalter einen Rechtsanwalt als Berater heranziehen, sofern dies im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer geschieht. Es darf kein konkreter Interessenkonflikt zwischen einem einzelnen Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft vorhanden sein. Es ist lediglich notwendig, dass eine Beratung erforderlich ist und diese allen anwesenden Eigentümern dienlich ist (OLG Köln, Beschluss v. 22.06.2009, Az. 16 Wx 266/07).

Tags: eigentümerversammlung, nicht öffentlich, rechtsanwalt
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Schein-Verwalter kann wirksam für Eigentümergemeinschaft auftreten

Ob auch ein Verwalter, der nicht hätte bestellt werden dürfen, im Auftrag einer Eigentümergemeinschaft handeln kann, hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem neuen Urteil zu entscheiden. Eine Eigentümergemeinschaft hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Verwalter bestellt. In der ersten Eigentümerversammlung wurde der neue Verwalter per Beschluss ermächtigt, für die Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln der Anlage geltend zu machen. Die GbR reichte deshalb Klage gegen den Bauträger ein. Es war den Wohnungseigentümern nicht bekannt gewesen, dass nach ständiger Rechtsprechung eine Personengesellschaft kein Hausverwalter sein kann. Der BGH hatte nun zunächst darüber zu entscheiden, ob die GbR die Mängelansprüche vor Gericht durchsetzen konnte.
Die Karlsruher Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die GbR sehr wohl Klage einreichen konnte. Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, mit dem ein vermeintlicher Verwalter ermächtigt wird Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, ist wirksam. Die Eigentümer sind davon ausgegangen, dass die GbR Verwalter ist. Darüber hinaus entsprach die Ermächtigung der GbR den Interessen der Wohnungseigentümer und erfüllte den von diesen verfolgten Zweck, ihre Rechte wegen der Baumängel geltend zu machen. Stellt sich nachträglich heraus, dass eine Verwalterbestellung unwirksam ist, ist damit nicht jeder dem vermeintlichen Verwalter erteilte Auftrag unwirksam (BGH, Urteil v. 28.05.2009, Az. VII ZR 206/07).

Tags: eigentümergemeinschaft, eigentümerversammlung, etv, scheinverwalter, verwalter
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