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WEG §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und Abs. 4
a) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig
gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung
fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe
von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).
b) Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über
die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer
durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer
Vereinbarung.
c) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt
wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß entscheiden
durften.
d) Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig.
e) Der Beschluß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15
WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine "ordnungsmäßige"
Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.
BGH, Beschl. v. 20. September 2000 - V ZB 58/99

1. Die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes - wie zum Beispiel das Dach - gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn die Garagen dem Sondereigentum nur eines Wohnungseigentümers zugeordnet sind und unabhängig davon, ob die Garagen freistehend oder im Anschluss an das Wohngebäude errichtet worden sind.

2. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der tragenden Teile des Garagengebäudes sind insoweit – mangels anderweitiger Bestimmung in der Teilungserklärung oder späterer Vereinbarung – gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn in der Teilungserklärung bestimmt ist, für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums müssten die jeweiligen Wohnungseigentümer aufkommen.

Leitsätze des Gerichts:
OLG Düsseldorf, I-3 WX 240/03; I-3 WX 235/03, Beschluss vom 05.11.2003

Häufig findet sich in Teilungserklärungen die Regelung, dass eine Garage dem Sondereigentum eines Eigentümers zugeordnet wird, während gleichzeitig geregelt ist, dass für die Instandhaltung und Instandsetzung die Sondereigentümer / Sondernutzungsberechtigten zuständig sind, auch soweit dies die Außenseiten von Balkonen oder Fenster betreffen würden.

Das OLG ging demgegenüber davon aus, dass die konstruktiven Teile eines Gebäudes, also die Fundamente, tragenden Mauern und das Dach nicht zum Sondereigentum gehören, auch wenn dies in einer Teilungserklärung anders geregelt wäre. Es spiele auch keine Rolle, ob die Garagen freistehend errichtet wurden oder ob diese an das Hauptgebäude angebaut sind. Sondereigentum könne sich nur auf "umschlossene Räume" und die Teile des Gebäudes beziehen, die nicht für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind.

Daher war die Sanierung der Garagendächer anteilig nach Miteigentumsanteilen von allen Wohnungseigentümern zu tragen.
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An einer Garage zählen tragende Teile, wie z. B. Dach, zum Gemeinschaftseigentum. Wie in vielen anderen Teilungserklärungen wurden die Garagen dem Sondereigentum zugeordnet. Weiter war darin geregelt, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums und des Sondernutzungsrechts dem jeweiligen Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten obliegt. Nach § 5, Abs. 2, WEG, können keine Gebäudeteile Sondereigentum sein, die zwingend für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind. Sondereigentum können nur die Innenräume einer Garage sein, wie Wandputz, Estrich, Elektroanlagen, aber nicht die das Sondereigentum umschließenden tragenden Außenmauern (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 5.11.2003, Az.: I-3 Wx 235/03 und 240/03).