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WEG §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und Abs. 4
a) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig
gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung
fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe
von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).
b) Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über
die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer
durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer
Vereinbarung.
c) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt
wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß entscheiden
durften.
d) Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig.
e) Der Beschluß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15
WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine "ordnungsmäßige"
Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.
BGH, Beschl. v. 20. September 2000 - V ZB 58/99

Ein Gerichtsverfahren vor dem Oberlandesgericht Hamm beschäftigte sich mit der Frage, unter welchen Bedingungen ein Sondernutzungsrecht eingeschränkt werden kann. Im verhandelten Fall befand sich vor der Penthouse-Wohnung eines Wohnungseigentümers eine Brücke, die zwei Treppenhäuser verbindet. Der Eigentümer der Penthouse-Wohnung hatte an der Brücke ein Sondernutzungsrecht. Links und rechts von der Brücke befanden sich jeweils Türen zu den Treppenhäusern, zu denen nur der Eigentümer der Penthouse-Wohnung einen Schlüssel hatte. Im Januar 2007 wurde nun in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, dass jeder Wohnungseigentümer zukünftig einen passenden Schlüssel haben sollte, weil beide Türen auch als Fluchttüren in Notfällen dienten. Gegen diese Einschränkung seines Sondernutzungsrechts ging der Penthouse-Besitzer nun vor Gericht.

Die Richter in Hamm entschieden, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Sondernutzungsrecht nachträglich einschränken können, damit eine Sondernutzungsfläche als Fluchtweg genutzt werden kann. Gemäß einer gesetzlichen Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 2 WEG) können Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit über den Gebrauch sondergenutzter Gebäudeteile des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen. Ein Sondernutzungsrecht berechtigt den Rechtsinhaber nur, andere Wohnungseigentümer von dem Gebrauch auszuschließen. Der Eigentümergemeinschaft wird dadurch aber nicht das Recht genommen, den allgemeinen Gebrauch des Sondernutzungsrechts zu regeln. Mitbenutzungsrechte können sich entsprechend aufgrund des im WEG geregelten Gebots zur Rücksichtnahme ergeben (§ 14 Nr. 1 WEG). Zwar darf der Eigentümer der Penthouse-Wohnung die Brücke wegen seines Sondernutzungsrechts grundsätzlich allein nutzen. Da die Sondernutzungsfläche aber als Fluchtweg geeignet ist, war die Eigentümergemeinschaft berechtigt, das Sondernutzungsrecht für Notfälle einzuschränken (OLG Hamm, Beschluss v. 03.08.2009, Az. I-15 Wx 288/08).