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LG Dessau, Urteil vom 29.10.2009, Az. 5 S 89/09

Die von der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abweichende Verteilung von Betriebskosten in einer Eigentümergemeinschaft vor dem 01.07.2007 ist lediglich durch Vereinbarung möglich. Allein die schweigende Hinnahme von Abrechnungen, welche dem gesetzlichen Verteilungsmaßstab nicht entsprechen, ist hierfür nicht ausreichend. Vielmehr müssen sämtliche Wohnungseigentümer eine jahrelange Praxis in dem Bewusstsein ausüben, die bisherige Regelung zu ändern und durch eine neue ersetzen zu wollen. Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, ist die Abweichung von der gesetzlichen Regelung jedenfalls dann hinfällig, wenn mit diesen über die Abweichung vom gesetzlichen Maßstab nicht gesprochen wird.

WEG § 16; WEG § 28 Abs. 3

Dass eine Gemeinschaft nicht per Beschluss jeden denkbaren Kostenverteilungsschlüssel festlegen darf, zeigt ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth. Der Beschluss einer Eigentümerversammlung sah vor, dass die Aufzugskosten nach Gebäuden und Stockwerken differenziert umzulegen sind. Bei der Umsetzung dieses Beschlusses würden die Eigentümer, die am höchsten wohnen und vom Aufzug am meisten profitieren, die höchsten Kosten tragen. Zudem sollten sich nur diejenigen Eigentümer an den Kosten beteiligen, in deren Gebäude sich ein Aufzug befindet. Die Kosten für den Hausmeister und die Hausreinigung sollten zukünftig nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern gleichmäßig auf die Wohneinheiten aufgeteilt werden. Einer der Eigentümer, der dadurch mit erhöhten Kosten belastet würde, focht den Beschluss an.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth erklärte den Beschluss für ungültig. Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft können zwar mehrheitlich beschließen, dass bestimmte Betriebskosten nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt werden, sondern nach einem anderen Schlüssel. Dies muss aber sachlich gerechtfertigt sein. Die Änderung des Umlageschlüssels war willkürlich, weil die Eigentümer der größeren Einheiten auf Kosten der kleineren Wohneinheiten begünstigt würden  (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 25.03.2009,  Az. 14 S 7627/08).

Dass der Änderung des Verteilungsschlüssels durch Beschluss einer Eigentümergemeinschaft gewisse Grenzen gesetzt sind, zeigt ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth. In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich folgende Kostenverteilung beschlossen: a) Breitbandkabel: gleichmäßig pro Einheit; b) Betriebskosten der Aufzüge: nach Aufzugspunkten; c) Hauswart/Hausreinigung: gleichmäßig pro Einheit. Hiergegen reichte ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage ein.
Die Klage hatte nur zum Teil Erfolg. Zwar können generell Wohnungseigentümer mehrheitlich über den Kostenverteilungsschlüssel der Betriebskosten des Gemeinschafts- und Sondereigentums neu beschließen (§ 16 Abs. 3 WEG). Der Beschluss muss dabei ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Das ist dann der Fall, wenn einzelne Eigentümer gegenüber der früheren Regelung nicht unbillig benachteiligt werden. Zwar ist zu berücksichtigen, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels voraussichtlich immer bei einzelnen Eigentümern zu einer Mehrbelastung führt. Die Zumutbarkeit ist aber dann überschritten, wenn der neue Schlüssel zu einer erheblichen Mehrbelastung einzelner Eigentümer führt. Die Prüfung des zuständigen Gerichts beschränkt sich also auf eine Willkürkontrolle. Hausmeisterdienste und Reinigungskosten des Gemeinschaftseigentums sind grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Hier kommt eine verbrauchs- bzw. nutzungsabhängige Verteilung nicht in Betracht. Bezüglich des Breitbandkabels entspricht
die Kostenverteilung pro Einheit ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch ist es zulässig die Aufzugkosten nach Aufzugpunkten zu differenzieren, also danach, in welchem Stockwerk sich die Eigentumswohnungen befinden. Denn je höher das Stockwerk liegt, desto höher ist die Punktzahl und somit die Kostenbelastung (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 25.03.2009, Az. 14 S 7627/08).