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Ein Beschluss, durch den die Zustimmung zu einem Eigentümerwechsel versagt wird, ist (sofern Zustimmungspflicht besteht) wegen Verstoßes gegen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nichtig. Bloße Antipathie reicht als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung zu einem Wohnungsverkauf nicht aus, entschied das Oberlandesgericht in Köln im August 2009. Im verhandelten Fall enthielt die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft die Bestimmung, dass eine Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an seinen beiden Eigentumswohnungen auf ihren Sohn und ihre Tochter. Die Hausverwaltung verweigerte die Zustimmung zu der Veräußerung. Sie befürchtete, dass die Erwerber zur Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht in der Lage sein werden, da sie sich noch in der Ausbildung befanden. Außerdem behauptete die Verwaltung, die Erwerber hätten andere Wohnungseigentümer mehrfach bedroht, beleidigt und beschimpft. Zudem beschloss die Gemeinschaft in einer Versammlung, der Verwaltung zu untersagen, bis zur nächsten Eigentümerversammlung die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungen zu erteilen. Das Ehepaar erhob Anfechtungsklage und beantragte die Verwaltung zur Abgabe einer Zustimmungserklärung zu verpflichten.

Die Richter bestätigten diese Sicht. Der Beschluss, durch den die Zustimmung versagt wird, war nichtig. Die Hausverwaltung war zur Zustimmung verpflichtet, denn ein wichtiger Grund für eine Verweigerung lag nicht vor. Dieser liegt nur dann vor, wenn der Erwerber im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist. Es bestanden aber keine begründeten Zweifel, dass die Kinder des Ehepaars nicht in der Lage sind, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Der Sohn ist approbierter Zahnarzt, die Tochter steht kurz vor dem Abschluss ihrer Ausbildung. Allein der Umstand, dass die Kinder am Anfang bzw. kurz vor Beginn ihrer beruflichen Laufbahn stehen, rechtfertigte die Verweigerung der Zustimmung nicht. Eine bloße Antipathie reicht als wichtiger Grund nicht aus und auch ein konkretes Fehlverhalten in Form von Bedrohungen, Beleidigungen und sonstigen Übergriffen war nicht bewiesen. Dabei liegt die Beweislast für das Vorliegen eines wichtigen Grunds bei demjenigen, der die Zustimmung verweigern will, also bei der Hausverwaltung (OLG Köln, Beschluss vom 06.08.2009, Az. 16 Wx 134/08).

Das Oberlandesgericht Köln (OLG, Az.: 16 Wx 165/06) hat jetzt noch einmal darauf hingewiesen, dass der Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümer von der Abstimmung über seine Entlastung ausgeschlossen ist (entsprechend Paragraf 25 V Wohneigentumsgesetz).

Wird unter demselben Tagesordnungspunkt und in einem Verfahren über eine weitere Frage, wie zum Beispiel über die Jahresabrechnung abgestimmt, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss des Verwalters auch auf die Abstimmung über diesen Punkt. Die Abstimmung über die Entlastung des Verwalters sollte also getrennt von anderen Tagesordnungspunkten erfolgen, so die Richter.

Gleichzeitig hat das OLG Köln entschieden, dass kein Stimmrechtsausschluss besteht, wenn über die Bestellung oder Abberufung des Verwalters abgestimmt wird, soweit er in Vertretung von Wohnungseigentümern handelt. Er darf also über seine Bestellung oder Abberufung sowohl in eigenem Recht als Miteigentümer als auch in Vertretung anderer Wohnungseigentümer mit abstimmen. Eine Ausnahme hiervon kann jedoch vorliegen, wenn es sich um eine Abstimmung über eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grunde handelt.

Der Erwerb von Immobilienerwerb durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen. Die hierzu maßgebliche Entscheidung des OLG Celle vom 26.02.2008, AZ 4 W 213/07, kann über Ihren Ansprechpartner am Standort München Herrn Rechtsanwalt Dr. Böh (Telefon 089/72308750, Telefax 089/597467) angefordert werden.