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Ein Beschluss, durch den die Zustimmung zu einem Eigentümerwechsel versagt wird, ist (sofern Zustimmungspflicht besteht) wegen Verstoßes gegen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nichtig. Bloße Antipathie reicht als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung zu einem Wohnungsverkauf nicht aus, entschied das Oberlandesgericht in Köln im August 2009. Im verhandelten Fall enthielt die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft die Bestimmung, dass eine Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an seinen beiden Eigentumswohnungen auf ihren Sohn und ihre Tochter. Die Hausverwaltung verweigerte die Zustimmung zu der Veräußerung. Sie befürchtete, dass die Erwerber zur Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht in der Lage sein werden, da sie sich noch in der Ausbildung befanden. Außerdem behauptete die Verwaltung, die Erwerber hätten andere Wohnungseigentümer mehrfach bedroht, beleidigt und beschimpft. Zudem beschloss die Gemeinschaft in einer Versammlung, der Verwaltung zu untersagen, bis zur nächsten Eigentümerversammlung die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungen zu erteilen. Das Ehepaar erhob Anfechtungsklage und beantragte die Verwaltung zur Abgabe einer Zustimmungserklärung zu verpflichten.

Die Richter bestätigten diese Sicht. Der Beschluss, durch den die Zustimmung versagt wird, war nichtig. Die Hausverwaltung war zur Zustimmung verpflichtet, denn ein wichtiger Grund für eine Verweigerung lag nicht vor. Dieser liegt nur dann vor, wenn der Erwerber im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist. Es bestanden aber keine begründeten Zweifel, dass die Kinder des Ehepaars nicht in der Lage sind, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Der Sohn ist approbierter Zahnarzt, die Tochter steht kurz vor dem Abschluss ihrer Ausbildung. Allein der Umstand, dass die Kinder am Anfang bzw. kurz vor Beginn ihrer beruflichen Laufbahn stehen, rechtfertigte die Verweigerung der Zustimmung nicht. Eine bloße Antipathie reicht als wichtiger Grund nicht aus und auch ein konkretes Fehlverhalten in Form von Bedrohungen, Beleidigungen und sonstigen Übergriffen war nicht bewiesen. Dabei liegt die Beweislast für das Vorliegen eines wichtigen Grunds bei demjenigen, der die Zustimmung verweigern will, also bei der Hausverwaltung (OLG Köln, Beschluss vom 06.08.2009, Az. 16 Wx 134/08).

Wohnungseigentümer dürfen nicht eigenmächtig eine Satellitenschüssel für digitalen Fernsehempfang auf dem Hausdach oder an der Fassade anbringen.
Dies hat das Oberlandesgericht Köln entschieden (AZ 16 Wx 166/04). Das Gericht untersagte einem Eigentümer, die Montage einer Schüssel. Der Mann war der Meinung, es stehe ihm frei, sich statt des Kabelempfangs für den digitalen Fernsehempfang zu entscheiden. Dies folge aus seinem Grundrecht der Informationsfreiheit. Dem widersprach die Kammer: Wenn jeder Wohnungsinhaber eine Satellitenschüssel anbringen könnte, wäre das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage empfindlich beeinträchtigt.
Solange das Informationsbedürfnis eines Wohnungsinhabers durch Kabelfernsehen oder terrestrische Netze gedeckt sei, müsse diese Beeinträchtigung von den übrigen Eigentümern nicht hingenommen werden.
Oberlandesgericht Köln Az. 16 Wx 166/04 Beschluss v. 31.8.2004

Ob für die Aufhebung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch eingetragene Grundpfandgläubiger ihre Zustimmung erteilen müssen, beschäftigte das Münchener Oberlandesgericht im Mai 2009. 26 Jahre nach der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage vereinbarte die Eigentümergemeinschaft, die Teilungserklärung zu ändern und ursprünglich genehmigte Sondernutzungsrechte aufzuheben. Die Wohnungseigentumsanlage war mit Grundschulden und Hypotheken belastet. Das Grundbuchamt weigerte sich, die neue Vereinbarung ohne Genehmigung der Grundpfandgläubiger in das Grundbuch einzutragen. Die Eigentümergemeinschaft reichte hiergegen Beschwerde bei Gericht ein.

Ohne Erfolg! Denn die Zustimmungspflicht von im Grundbuch eingetragenen Grundpfandgläubigern ist im WEG eindeutig geregelt (§ 5 Abs. 4 WEG). Diese ist nämlich stets erforderlich, wenn Sondernutzungsrechte aufgehoben, geändert oder übertragen werden. Nur bei der Begründung von Sondernutzungsrechten ist ausnahmsweise eine Zustimmung der Grundpfandgläubiger nicht erforderlich (OLG München, Beschluss v. 19.05.2009, Az. 34 Wx 36/09).