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Lautstarkes Auftreten eines Vermieters rechtfertigt allenfalls eine Abmahnung. Dagegen kann eine Strafanzeige des Vermieters, ebenso wie der eigenmächtige Austausch von Schlössern ein Kündigungsrecht des Mieters begründen, entschied das Kammergericht in Berlin.

Im Laufe eines gewerblichen Mietverhältnisses kam es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter über die Berechtigung des Mieters zur Nutzung von Lagerräumen. Bei dieser Gelegenheit diskutierte der Vermieter zunächst lautstark in den Geschäftsräumen des Mieters und brüllte diesen später sogar an. Schließlich stellte der Vermieter eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs gegen den Mieter und ließ zudem die Schlösser des Warenlagers austauschen. Der Mieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und klagte auf Zahlung ausstehender Miete. Der Mieter wendete ein, dass das Mietverhältnis durch seine berechtigte fristlose Kündigung beendet worden sei.

Das Kammergericht sah das anders. Die außerordentliche Kündigung des Mieters war rechtswidrig. Das lautstarke Auftreten des Vermieters konnte, wenn es Kunden oder Angestellte des Mieters störte, allenfalls eine Abmahnung rechtfertigen. Auch die unberechtigte Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs stellte keinen schweren Pflichtverstoß dar, weil der Vermieter davon ausging, dass ein Hausfriedensbruch tatsächlich vorlag. Zudem hatte der Mieter seinerseits eine Strafanzeige gegen den Vermieter gestellt. Der Austausch der Schlösser rechtfertigte ebenfalls keine Kündigung, weil der Vermieter nach rechtlicher Beratung die alten Schlösser unverzüglich wieder installiert hatte (KG, Beschluss v. 02.04.2009, Az. 12 U 118/08).

Will der Vermieter einem Mieter wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlung fristlos kündigen, so muss er zwar zunächst abmahnen. Er muss aber nicht abwarten, ob der Mieter innerhalb des darauf folgenden Jahres noch dreimal verspätet zahlt. Dies entschied der Bundesgerichtshof nun mit Urteil vom 11. Januar 2006. Die Abmahnung soll dem Mieter noch eine letzte Chance zu vertragsgemäßem Verhalten geben. Ergreift er diese nicht, setzt er also die unpünktliche Mietzahlung fort, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, auch wenn zwischen Abmahnung und Kündigung lediglich ein Zahlungstermin liegt, an dem unpünktlich gezahlt wurde.

Die Entscheidung gilt nicht für Bagatellfälle, z.B. wenn die Zahlungen nur vereinzelt verspätet erfolgen. Wichtig ist in jedem Fall, dass im Vorfeld eine Abmahnung erfolgt, die dem Mieter konkret vor Augen führt, was er falsch gemacht hat. Dabei ist ihm gleichzeitig anzukündigen, dass Folge des Nichtabstellens eine Kündigung sein wird. Mit der fristlosen sollte immer auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden, da deren Voraussetzungen geringer sind. (Autor: Tank - Fundstelle: BGH, Urteil vom  11.01.06, VIII ZR 364/04 - Datum: 13.09.06)


Kündigung sicher machen, wenn der Mieter unregelmäßig zahlt

Im Beispielsfall zahlte ein Mieter seit Monaten unregelmäßig seine Miete, außerdem standen noch Zahlungen aus. Obwohl der Vermieter ein Jahr zuvor rechtmäßig die Miete aufgrund von Modernisierungen erhöht hatte, zahlte der Mieter weiterhin die ursprünglich vereinbarte Miete. Die offene Forderung hatte der Mieter zunächst ausgeglichen, nachdem bereits eine fristlose Kündigung erfolgt war. Gegenstandslos geworden war somit die fristlose Kündigung aufgrund der gesetzlichen Schonfrist. Nur den ehemals vereinbarten Betrag leistete der Mieter aber auf die im Anschluss zurecht erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen.

In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) dahingehend entschieden, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung in einem vergleichbaren Fall wirksam war (BGH, Az. VIII ZR 145/07). Dabei hatte der Mieter wie im Beispielsfall die Miete regelmäßig unvollständig oder unpünktlich gezahlt, war zudem mit zwei Mieten nebst Betriebskosten in Verzug. In den Augen des BGH war dies eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Obwohl ein nachträglicher Ausgleich der Rückstände die fristlose Kündigung unwirksam werden ließ, war in diesem Fall eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters wirksam.