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Ein Vermieter verklagte einen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Schadensersatz in Höhe von 8.696,66 Euro wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag enthielt die Klausel, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen, einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia, verpflichtet ist. Des Weiteren war im Vertrag festgelegt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen, insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster, fachgerecht auszuführen hat. Der Mieter hatte die Wohnung in einem verwohnten Zustand zurückgelassen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in letzter Instanz, dass dem Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zusteht. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag war nicht wirksam. Die diesbezüglichen Klauseln des Vertrags waren rechtswidrig, weil sie dem Mieter auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegten. Darin lag eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, wie er in der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist. Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehört der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen. Die Rechtswidrigkeit der Verpflichtung des Mieters Türen und Fenster sowie die Loggia von außen anzustreichen, führte zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter (BGH, Urteil vom 18.02.2009, Az. VIII ZR 210/08).

Der Mieter forderte die Rückzahlung der geleisteten Kaution. Nach Ende des Mietverhältnisses hatte der Vermieter verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen lassen und rechnete unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 434,34 Euro mit dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution auf. Im umstrittenen Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt. Dieser sollte insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen ausführen. Zudem sollte er Parkettböden versiegeln und Teppichböden reinigen. Bei normaler Nutzung sollten die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in allen übrigen Räumen alle 5 Jahre ausgeführt werden.

Der BGH kam nach Prüfung des Mietvertrages zu dem Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, weil sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einem Anstrich in einer vorgegebenen Farbskala verpflichtete. Dadurch wurde der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt. Für diese Einschränkung lag aber kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters vor. Die Verpflichtung zum Anstrich in neutralen Farbtönen war nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis wurde dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben. Der BGH hat offen gelassen, ob die Klausel auch deswegen unwirksam war, weil sie einen starren Fristenplan enthielt. Deshalb wurde leider nicht durch die Karlsruher Richter geklärt, ob ein zulässiger flexibler Fristenplan vorliegt, weil der Zusatz "bei normaler Nutzung" verwendet wurde (BGH, Urteil v. 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).

Mein Tipp: Achten Sie in Ihrem Mietvertrag auf die genaue Formulierung einer Farbklausel. Im Sommer 2008 hatte der BGH bereits eine Klausel für unwirksam erklärt, die einem Mieter während der Nutzung der Mietwohnung bestimmte Wandfarben vorschreibt. Dadurch wird die Freiheit des Mieters während der Mietzeit unzulässig eingeengt. Vergewissern Sie sich außerdem, dass zukünftig von Ihnen abzuschließende Verträge entsprechend der neuen Rechtsprechung gestaltet wurden. Achten Sie darauf, dass sie sogenannte weiche Fristen enthalten, bei denen die Pflicht Ihres Mieters zur Renovierung vom jeweiligen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig gemacht wird.

Ob für einen Schadensfall, der während einer Renovierung eintritt, auch Versicherungsschutz besteht, entschied das Oberlandesgericht in Jena. In der Küche eines Wohnhauses entstand wegen eines Rohrbruchs ein erheblicher Feuchtigkeitsschaden. Der Hauseigentümer verlangte von seiner Versicherung die Erstattung der Sanierungskosten von insgesamt 23.957 Euro. Die Versicherung wandte ein, dass der Schaden nur deshalb ein erhebliches Ausmaß erreicht habe, weil die Hausbewohner zum Zeitpunkt des Rohrbruchs wegen einer Renovierung nicht anwesend waren und der Schaden deshalb zunächst unbemerkt blieb. Außerdem verweigerte die Versicherung die Zahlung, da der geschädigte Gebäudeteil wegen der Renovierung leer geräumt und ungenutzt war und entsprechend der versicherungsvertraglichen Bedingungen täglich hätte kontrolliert werden müssen.

Das Gericht entschied, dass die Versicherung zum Ausgleich des Schadens verpflichtet ist. Denn: Auch wenn der Gebäudeteil zum Zeitpunkt der Renovierung ausgeräumt und nicht zu Wohnzwecken benutzt wurde, verliert damit nicht das gesamte, weiterhin bewohnte Gebäude seinen Nutzungszweck (OLG Jena, Urteil v. 10.09.2008, Az. 4 U 637/07).