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Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
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Der Kläger habe gegen die Beklagten gemäß § 546 BGB einen Anspruch auf Räumung der Wohnung, da das Mietverhältnis der Parteien durch die frist-gemäße Kündigung des Klägers vom 15. September 2005 beendet worden sei.
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Die in dem Kündigungsschreiben enthaltene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei zunächst auch wirksam gewesen. Die Beklagten hätten sich mit ihren Zahlungen in Rückstand befunden, da die Erhöhungserklärung des Klägers in Bezug auf die Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4 BGB wirksam gewesen sei. Die fristlose Kündigung sei aber durch die Zahlung der Beklagten innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Durch den Vorbehalt hätten lediglich ein Anerkenntnis und die Wir-kung des § 814 BGB ausgeschlossen werden sollen. Ein solcher Vorbehalt stel-le die durch die Zahlung eingetretene Erfüllung nicht in Frage.
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Die Zahlung der Beklagten habe jedoch nicht die Wirkung der fristgemä-ßen Kündigung beseitigt. Diese sei ebenfalls darauf gestützt, dass die Beklag-ten die Betriebskostenvorauszahlungen nicht angepasst hätten. Auch wieder-holte unpünktliche oder unvollständige Mietzinszahlungen könnten ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen, da sie eine nicht unerhebliche schuldhafte Ver-tragsverletzung des Mieters seien, zumindest wenn der Zahlungsrückstand wie hier zwei Monatsmieten oder sogar mehr überschreite. Die Beklagten hätten ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Die Nachzahlung könne nicht zu ih-ren Gunsten gewertet werden, da sie unter Vorbehalt erfolgt sei. Die Beklagten hätten sich nicht in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befunden, sondern gemeint, zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht verpflichtet zu sein, obwohl der Prozessbevollmächtigte des Klägers sie darauf hingewiesen habe, dass es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der vo-rausgegangenen Betriebskostenabrechnung ankomme. Soweit sie sich auf die Beratung ihres Prozessbevollmächtigten verlassen haben sollten, müssten sie sich dessen unzutreffenden Rechtsrat anrechnen lassen. Der Kläger habe die Beklagten vor dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnen müssen. Ein solches Erfordernis lasse sich dem Wortlaut des § 573 BGB, der
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Entstehungsgeschichte der Vorschrift, der Systematik des Gesetzes und dem Vergleich mit der Regelung der fristlosen Kündigung nicht entnehmen.
II.
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Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Klägers durch streitiges Urteil (unechtes Ver-säumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von dem Kläger gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB bejaht, weil die mit an-waltlichem Schreiben des Klägers vom 15. September 2005 hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ist.
1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertrag-lichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist hier der Fall.
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a) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrecht-sprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach
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§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jew. m.w.N.). Beides trifft hier zu.
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Auf der Grundlage des von den Beklagten nicht angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche Miete um 71,56 € auf 287,22 € erhöht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das Schreiben der Hausverwaltung des Klägers vom 8. November 2004 - unabhän-gig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der damit erteilten Betriebskostenab-rechnung für das Jahr 2003 - die von den Beklagten zu leistenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam um 127,35 € auf 191 € ab Januar 2005 erhöht worden. Gleichwohl haben die Be-klagten unverändert nur eine Miete von 215,66 € und einen Betriebskostenvor-schuss von 63,65 € im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und damit ständig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeit-punkt des Kündigungsschreibens des Klägers vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Berücksichtigung des dem Kläger vom Amtsgericht Potsdam zugesprochenen Betrages von 1.359,64 € - mit insgesamt 3.292,95 € und damit weit mehr als zwei Monatsmieten nebst Betriebskostenvorschüssen (287,22 € + 191 € = 478,22 €; 478,22 € x 2 = 956,44 €) in Verzug (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
b) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru-fungsgerichts, dass die Beklagten bei der Verletzung ihrer mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen schuldhaft gehandelt haben.
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aa) Eine Rechtfertigung dafür, dass die Beklagten nach Erlass des Ur-teils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 statt der danach vom
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Kläger zu Recht um 71,56 € auf 287,22 € erhöhten Miete wie bisher nur eine solche von 215,66 € im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Klä-ger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforde-rung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten.
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bb) Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht gemäß dem Vortrag der Beklagten davon ausgegangen, dass sie der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen Notlage - eine solche kann das Verschulden ausschließen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit Schreiben vom 8. November 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung in einzelnen Positionen für falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref-fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvor-schüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er-wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Rich-tigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Der damalige Prozessbevollmächtigte des Klägers hatte sie nach den unangegriffenen Fest-stellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unabhängig war. Falls die Beklagten diesem Hinweis nicht trauten, hätten sie anderweit Rechtsrat einholen müssen. Sofern sie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen Prozessbevoll-mächtigten verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen
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hat, müssen sie sich dessen Verschulden nach § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b und 3 a).
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cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das Se-natsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) darauf, dass die Beklag-ten im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsrückstände auf Miete und Be-triebskostenvorschüsse ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose Kün-digung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgemä-ße Kündigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2; Urteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 1). Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände ist im vorliegenden Fall nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Die Beklagten haben die betref-fenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und sich damit unabhängig von einer Erfüllungswirkung (vgl. insoweit BGHZ 139, 357, 367 f.) zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine Rechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die Be-klagten zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und De-zember 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zunächst nur in unveränderter Höhe gezahlt und den dadurch begründeten neuen Rückstand wiederum erst nachträglich - hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen erneut nur unter Vorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zu-sammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vom Kläger gemäß § 560 Abs. 4 BGB um weitere 8 € auf 199 € erhöhten monatlichen Be-triebskostenvorschuss wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen.
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2. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien durch den Kläger eine Abmahnung der Beklagten nicht erforderlich war.
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a) Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses we-gen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b). Nach einer Meinung ist diese Frage zu bejahen (LG Itzehoe, WuM 1992, 608; LG Lüneburg, WuM 1995, 708; jeweils zu der inhaltsgleichen Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF; LG Hamburg, ZMR 2005, 867, 869; Bieber, BGHReport 2005, 689, 690; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 12; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 58 f.; Krenek in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand XI/2006, § 573 Rdnr. 16; Lützenkirchen, MDR 2001, 1385, 1391 f.; differenzierend Lammel, Wohnraum-mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 49; in Ausnahmefällen OLG Hamm, WuM 1998, 485, 486). Nach anderer Ansicht ist sie dagegen zu verneinen (OLG Ol-denburg (Rechtsentscheid), NJW-RR 1992, 79, zu § 564b BGB aF für den Fall des Zahlungsverzugs; Schläger, ZMR 1991, 41, 47, ebenfalls noch zu § 564b BGB aF; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbau-recht, Band 6, Stand März 2005, § 573 BGB Anm. 7.1 Nr. 2, Anm. 9 Nr. 3, Anm. 12 Nr. 7; Gahn in: Schmid, Mietrecht, 2006, § 573 BGB Rdnr. 16; Grapen-tin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 62, 64; Hannappel in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 22; Haug in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 19; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 17; Er-man/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 10; Staudinger/Rolfs, BGB (2006),
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§ 573 Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 13; teilweise differenzierend, vgl. dazu im Folgenden unter b dd).
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b) Die letztgenannte Auffassung ist richtig.
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aa) Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsieht.
bb) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsre-formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften ergibt. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 543 BGB legt des-sen Absatz 3 "in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung aus-drücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung … erforderlich ist" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Ol-denburg (aaO), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleich-wohl die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF inhaltsgleich in § 573 BGB übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Recht-sprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begründung des Regie-rungsentwurfs zu § 573 Abs. 2 BGB, dass insoweit grundsätzlich kein Ände-rungsbedarf besteht (aaO, S. 65).
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cc) Aus der Gesetzessystematik ergibt sich nichts anderes. Insbesonde-re lässt sich aus dem Umstand, dass nach § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB allgemein
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vor der fristlosen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund eine erfolglose Abmahnung erforderlich ist, für die fristgemäße Kündi-gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts herleiten. Das zeigt sich auch daran, dass selbst die gegenüber § 314 BGB für die fristlose Kündi-gung von Mietverhältnissen spezielle Vorschrift des § 543 BGB in Absatz 3 eine differenzierte Lösung vorsieht.
dd) Bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuld-hafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters besteht für eine vorheri-ge Abmahnung auch grundsätzlich kein Bedarf. Ein solcher ergibt sich nament-lich nicht aus dem Zweck des § 573 BGB, den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu schützen (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff.; 89, 1, 9, jeweils zu der Vorgängerrege-lung des § 564b BGB aF). Die ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Ver-schulden des Mieters voraus. Damit hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet. Wie bereits oben (unter II 1 b bb) erwähnt, ist etwa eine ordentliche Kündigung wegen Zah-lungsverzugs ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter un-verschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist.
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Darüber hinaus ist auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der außerordentli-chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist. Soweit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich ist, erscheint sie erst
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recht für das mildere Mittel der fristgemäßen Kündigung nicht geboten. Der Umstand, dass im Fall des Zahlungsverzugs der nachträgliche Ausgleich des Rückstandes innerhalb bestimmter Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen auch die frist-gemäße Kündigung (vgl. dazu bereits oben unter II 1 b cc), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all-gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2 d aa).
Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Ge-wicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorge-legen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (vgl. Schläger, aaO; Franke, aaO; Gahn, aaO; Grapentin, aaO; Herrlein, aaO; Erman/Jendrek, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO). Das macht die Abmahnung aber nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr ist sie ledig-lich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Hier steht dies schon deswegen außer Frage, weil die Beklagten mit ihren Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen sind und dadurch sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund
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nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB begründet worden ist (vgl. dazu oben unter II 1 a).

BGH VIII ZR 145/07

Will der Vermieter einem Mieter wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlung fristlos kündigen, so muss er zwar zunächst abmahnen. Er muss aber nicht abwarten, ob der Mieter innerhalb des darauf folgenden Jahres noch dreimal verspätet zahlt. Dies entschied der Bundesgerichtshof nun mit Urteil vom 11. Januar 2006. Die Abmahnung soll dem Mieter noch eine letzte Chance zu vertragsgemäßem Verhalten geben. Ergreift er diese nicht, setzt er also die unpünktliche Mietzahlung fort, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, auch wenn zwischen Abmahnung und Kündigung lediglich ein Zahlungstermin liegt, an dem unpünktlich gezahlt wurde.

Die Entscheidung gilt nicht für Bagatellfälle, z.B. wenn die Zahlungen nur vereinzelt verspätet erfolgen. Wichtig ist in jedem Fall, dass im Vorfeld eine Abmahnung erfolgt, die dem Mieter konkret vor Augen führt, was er falsch gemacht hat. Dabei ist ihm gleichzeitig anzukündigen, dass Folge des Nichtabstellens eine Kündigung sein wird. Mit der fristlosen sollte immer auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden, da deren Voraussetzungen geringer sind. (Autor: Tank - Fundstelle: BGH, Urteil vom  11.01.06, VIII ZR 364/04 - Datum: 13.09.06)


Kündigung sicher machen, wenn der Mieter unregelmäßig zahlt

Im Beispielsfall zahlte ein Mieter seit Monaten unregelmäßig seine Miete, außerdem standen noch Zahlungen aus. Obwohl der Vermieter ein Jahr zuvor rechtmäßig die Miete aufgrund von Modernisierungen erhöht hatte, zahlte der Mieter weiterhin die ursprünglich vereinbarte Miete. Die offene Forderung hatte der Mieter zunächst ausgeglichen, nachdem bereits eine fristlose Kündigung erfolgt war. Gegenstandslos geworden war somit die fristlose Kündigung aufgrund der gesetzlichen Schonfrist. Nur den ehemals vereinbarten Betrag leistete der Mieter aber auf die im Anschluss zurecht erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen.

In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) dahingehend entschieden, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung in einem vergleichbaren Fall wirksam war (BGH, Az. VIII ZR 145/07). Dabei hatte der Mieter wie im Beispielsfall die Miete regelmäßig unvollständig oder unpünktlich gezahlt, war zudem mit zwei Mieten nebst Betriebskosten in Verzug. In den Augen des BGH war dies eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Obwohl ein nachträglicher Ausgleich der Rückstände die fristlose Kündigung unwirksam werden ließ, war in diesem Fall eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters wirksam.

In diesem Fall ging es sogar um eine Mutter mit zwei Kindern, zwei und fünf Jahre alt. Sie machte vor Gericht geltend, sie brauche warmes Wasser zum Waschen, Duschen und Kochen für sich und die zwei Kinder.

Noch vor drei Jahren wäre dieser Vermieter in der Presse zerfetzt worden.

Das sah der Richter jetzt anders. Überraschend entschied er das hier...

„Es ist dem Vermieter nicht zuzumuten, für die Mieterin laufend Kosten zu verauslagen, auf denen er wahrscheinlich sitzen bleiben wird”

Klar, das ist noch kein BGH-Urteil. Aber gerade der BGH urteilt in letzter Zeit immer vermieterfreundlicher.

Sehen Sie, bei dem Urteil, dass man endlich jemandem, der nicht zahlt, Heizung, Strom und Wasser sperren darf, nahm der Bundesgerichtshof klar die Sichtweise von uns Vermietern ein:

„Die Situation des Vermieters ist vergleichbar mit der eines Versorgungsunternehmens, das einen unmittelbaren Vertrag mit dem Mieter abgeschlossen hat: Das Versorgungsunternehmen darf, wenn der Mieter nicht zahlt, nämlich auch seine Leistungen einstellen.”

RICHTER SEHEN VERMIETER ALS UNTERNEHMER!

AG Waldshut-Tiengen, Beschluss vom 06.07.2009, Az: 7 C 131/09

Ist der Mieter mit den Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, kann es verhältnismäßig sein, wenn der Vermieter die Warmwasserversorgung unterbricht, sofern nicht sämtliche Grundversorgungsleistungen unterbrochen werden (Leitsatz der Redaktion).
In dem hier streitgegenständlichen Fall ist das Gericht der Auffassung, dass die Mieterin keinen auf Wiederherstellung der Warmwasserzufuhr habe. Dies folge bereits daraus, dass die Mieterin unstreitig mit der Miete und den Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug sei.

Das Gericht bejaht im Ergebnis ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters nach § 273 BGB unter Verweis auf die BGH Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht (vgl. Versorgungssperre im Gewerberaum Mietrecht). Ein Zurückbehaltungsrecht komme deshalb dem Grunde nach immer dann in Betracht, wenn Verzug des Mieters bzgl. seiner vertraglichen (Zahlungs-)Verpflichtungen vorliegt.

Allerdings muss bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet werden. Diese sieht das Amtsgericht deshalb als gewahrt an, weil der Vermieter nicht sämtliche Grundversorgungsleistungen wie Wasser und Strom eingestellt, sondern lediglich die Warmwasserversorgung eingestellt habe.

Aufgrund des Interesses des Vermieters an der Bezahlung der Miete sowie der Tatsache, dass er für die Betriebskosten in Vorleistung treten muss und es nicht gesichert ist, dass er diese von der Mieterin zurückerhält, erscheint es nach Ansicht des Amtsgerichts in dem hier entschiedenen Fall als verhältnismäßig (lediglich) die Warmwasserzufuhr zu unterbrechen.

Angemerkt werden muss freilich, dass es sich um die erstinstanzliche Entscheidung eines Amtsgerichts handelt. Aus eigener Erfahrung weiß der Verfasser, dass andere Gericht (z.B. das AG Ravensburg, Beschluss vom 01.08.2008, Az: 13 C 865/08) diese Ansicht so nicht teilen.

Der Richter sagte es so...

”Ein Vermieter darf fristlos kündigen, wenn sein Vertrauen in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise angesichts des vorausgegangenen Geschehens nach einer Abmahnung sofort wieder enttäuscht worden ist.”

BGH vom 4.2.2009 Az. VIII ZR 66/08

Im Urteilsfall hatte der Vermieter mit seiner Kündigung fünf Monate gewartet. Er sprach sie erst aus, nachdem die Mietrückstände weiter angewachsen waren. Der Mieter befand diese späte Kündigung als – Sie ahnen es –„treuwidrig”. Und dachte, dass er so weitermachen kann.

Die BGH-Richter aber sagten:

Ist eine fristlose Kündigung des Mieters wegen nicht gezahlter Mieten berechtigt, kann der Vermieter hiermit noch warten – etwa weil er die Hoffnung hat, der Mieter werde seinen Rückstand ausgleichen

Dieses Abwarten mit der Kündigung ist nicht treuwidrig. Denn ein Mieter darf nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter den Mietrückstand hinnehmen und seinetwegen nicht mehr kündigen wird.

Außerdem stellten die Richter das hier klar:

Verliert der Vermieter seine Geduld, weil der Rückstand nicht nur nicht abgetragen wird, sondern sogar noch anwächst, muss er seinen Mieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht abmahnen oder ihm diese Kündigung erst ankündigen.

BGH vom 11.3.2009 Az. VIII ZR 115/08