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Ein Vermieter verklagte einen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Schadensersatz in Höhe von 8.696,66 Euro wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag enthielt die Klausel, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen, einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia, verpflichtet ist. Des Weiteren war im Vertrag festgelegt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen, insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster, fachgerecht auszuführen hat. Der Mieter hatte die Wohnung in einem verwohnten Zustand zurückgelassen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in letzter Instanz, dass dem Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zusteht. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag war nicht wirksam. Die diesbezüglichen Klauseln des Vertrags waren rechtswidrig, weil sie dem Mieter auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegten. Darin lag eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, wie er in der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist. Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehört der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen. Die Rechtswidrigkeit der Verpflichtung des Mieters Türen und Fenster sowie die Loggia von außen anzustreichen, führte zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter (BGH, Urteil vom 18.02.2009, Az. VIII ZR 210/08).

Der Au­ßen­an­strich von Türen und Fens­tern sowie das Ab­zie­hen und Wie­der­her­stel­len einer Par­kett­ver­sie­ge­lung sind keine Schön­heits­re­pa­ra­tur­maß­nah­men im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

Die Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren stellt eine ein­heit­li­che Rechts­pflicht dar. Ist diese Pflicht for­mu­lar­ver­trag­lich so aus­ge­stal­tet, dass sie hin­sicht­lich der zeit­li­chen Mo­da­li­tä­ten, der Aus­füh­rungs­art oder des ge­gen­ständ­li­chen Um­fangs der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren den Mie­ter über­mä­ßig be­las­tet, so ist die Klau­sel nicht nur in­so­weit, son­dern ins­ge­samt wegen un­an­ge­mes­se­ner Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un­wirk­sam1.

Au­ßen­an­strich und Par­kett­ver­sie­ge­lung
Der Be­griff der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren be­stimmt sich nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung auch bei preis­frei­em Wohn­raum an­hand der bei Ver­trags­schluss in § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zwei­ten Be­rech­nungs­ver­ord­nung (II. BV) ent­hal­te­nen, mit der heu­ti­gen Fas­sung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV über­ein­stim­men­den De­fi­ni­ti­on, wo­nach als Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren das Ta­pe­zie­ren, An­strei­chen oder Kal­ken der Wände und De­cken, das Strei­chen der Fuß­bö­den und der Heiz­kör­per ein­schließ­lich der Heiz­roh­re, der In­nen­tü­ren sowie der Fens­ter und der Au­ßen­tü­ren von innen an­zu­se­hen sind2. Die ge­gen­ständ­li­che Be­schrän­kung des Be­griffs der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf die in die­ser Be­stim­mung auf­ge­führ­ten Ar­bei­ten bil­det zu­gleich den Maß­stab der Klau­sel­kon­trol­le und mar­kiert auf diese Weise die Gren­ze dafür, wel­che Ar­bei­ten dem Mie­ter in einer Klau­sel über des­sen Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf­er­legt wer­den dür­fen. Dem­ent­spre­chend ist eine for­mu­lar­ver­trag­li­che Er­wei­te­rung die­ser Ar­bei­ten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV be­schrie­be­nen In­halt hin­aus – zu­min­dest bei Feh­len einer an­ge­mes­se­nen Kom­pen­sa­ti­ons­re­ge­lung – wegen un­an­ge­mes­se­ner Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un­wirk­sam3.

Ein über das Strei­chen der Fuß­bö­den hin­aus­ge­hen­des Ab­zie­hen und Wie­der­her­stel­len von Par­kett­ver­sie­ge­lun­gen fin­det sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht. Denn der­ar­ti­ge Ar­bei­ten die­nen nach ver­brei­te­ter Auf­fas­sung nicht mehr nur der für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ty­pi­schen Be­sei­ti­gung von Ge­brauchs­spu­ren, son­dern sind dem Be­reich der dar­über hin­aus­ge­hen­den In­stand­hal­tungs­ar­bei­ten zu­zu­rech­nen4. Eben­so ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV das – je­den­falls bei der ge­bo­te­nen kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung (§ 305c Abs. 2 BGB) in der Klau­sel ent­hal­te­ne – Strei­chen der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren und Fens­ter von außen aus­ge­klam­mert wor­den. Denn auch diese Ar­bei­ten über­schrei­ten den Be­reich der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, weil es bei ihnen nicht mehr um die Be­sei­ti­gung einer ty­pi­scher­wei­se vom Mie­ter ver­ur­sach­ten Ab­nut­zung des de­ko­ra­ti­ven Er­schei­nungs­bil­des in­ner­halb der ge­mie­te­ten Woh­nung geht5. Beide Klau­sel­tei­le sind des­halb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un­wirk­sam.

Un­wirk­sam­keit der ge­sam­ten Klau­sel zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren
Die Un­wirk­sam­keit der Ver­pflich­tun­gen des Mie­ters zur Vor­nah­me der ge­nann­ten Par­ket­t­in­stand­hal­tung sowie des Au­ßen­an­strichs der Fens­ter und der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren hat nicht zur Folge, dass der Mie­ter diese Ar­bei­ten nicht er­le­di­gen müsse, wäh­rend die Über­wäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Üb­ri­gen wirk­sam sei. Wie der Bun­des­ge­richts­hof Senat für eine gleich­lau­ten­de For­mu­lar­klau­sel klar­ge­stellt hat, darf die un­zu­läs­sig aus­ge­stal­te­te Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht im Wege der Klau­sel­kon­trol­le in eine zu­läs­si­ge Ver­pflich­tung in­halt­lich um­ge­stal­tet wer­den6. Zwar kann im Rah­men einer Klau­sel­kon­trol­le eine For­mu­lar­klau­sel, die meh­re­re sach­li­che, nur for­mal ver­bun­de­ne Re­ge­lun­gen ent­hält und sich aus ihrem Wort­laut her­aus ver­ständ­lich und sinn­voll in einen in­halt­lich und ge­gen­ständ­lich zu­läs­si­gen und in einen un­zu­läs­si­gen Re­ge­lungs­teil tren­nen lässt, mit ihrem zu­läs­si­gen Teil auf­recht­er­hal­ten wer­den7. Diese Teil­bar­keit ist hier aber nicht ge­ge­ben, so dass die vom Be­ru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­me­ne Strei­chung der­je­ni­gen Text­be­stand­tei­le in § 13 Nr. 1 des Miet­ver­tra­ges, mit denen die Klau­sel den in § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV aF ge­re­gel­ten Ge­gen­stands­be­reich von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren über­schrei­tet, der Sache nach eine un­zu­läs­si­ge gel­tungs­er­hal­ten­de Re­duk­ti­on der For­mu­lar­klau­sel dar­stellt.

Kon­kre­ti­sie­run­gen der Schön­heits­re­pa­ra­tur­ver­pflich­tung hin­sicht­lich ihres ge­gen­ständ­li­chen und zeit­li­chen Um­fangs sowie ihrer Aus­füh­rungs­art sind in­halt­lich der­art eng mit der Ver­pflich­tung selbst ver­knüpft, dass diese bei einer Be­schrän­kung der Un­wirk­sam­keit auf die un­zu­läs­si­ge Aus­füh­rungs­mo­da­li­tät in­halt­lich um­ge­stal­tet und mit einem an­de­ren In­halt auf­recht­er­hal­ten würde. Bei einer dem Mie­ter auf­er­leg­ten Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren han­delt es sich um eine ein­heit­li­che Rechts­pflicht, die sich nicht in Ein­zel­maß­nah­men oder Ein­zel­as­pek­te auf­spal­ten lässt; deren Aus­ge­stal­tung durch den Miet­ver­trag ist viel­mehr ins­ge­samt zu be­wer­ten. Stellt sich diese Ver­pflich­tung auf­grund un­zu­läs­si­ger Aus­ge­stal­tung – sei es hin­sicht­lich der zeit­li­chen Mo­da­li­tä­ten, der Aus­füh­rungs­art oder des ge­gen­ständ­li­chen Um­fangs – in ihrer Ge­samt­heit als über­mä­ßig dar, hat dies die Un­wirk­sam­keit der Vor­nah­me­klau­sel ins­ge­samt zur Folge, und zwar un­ab­hän­gig davon, ob die Ver­pflich­tung als sol­che und ihre un­zu­läs­si­ge in­halt­li­che Aus­ge­stal­tung in einer oder – wie hier – in zwei sprach­lich von­ein­an­der un­ab­hän­gi­gen Klau­seln ent­hal­ten sind8.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 13. Ja­nu­ar 2010 – VIII ZR 48/09

1) Ist die Klausel zur Kleinreparatur mit einer Grenze von 150€ überhaupt zulässig ? .
2) Fallen unter diese Kleinreparaturregelung (Schwimmer im Spülkasten) überhaupt Instandsetzungs kosten oder nur Instandhaltungs kosten?
3) Deckt die Klausur zur Kleinreparatur nur tatsächliche Reparaturen ab oder ebenso den Austausch bzw. die Neuinstallation von Wasser-/Sanitärinstallationen?
4) Ist eine Frist von 4 Werktagen überhaupt angemessen? In dieser Frist bleibt ja nicht einmal genügend Zeit, damit ich selbst einen Anwalt kontaktieren oder mir Rechtsbeirat zu holen?

Frage 2 und 3:

Reparaturen (Instandsetzungen) an der Mietsache muss grundsätzlich der Vermieter bezahlen, sofern der Mietvertrag keine anderen Bestimmungen enthält.
Nur für kleine Schäden an Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten trägt. Eine solche Klausel wird allgemeinen als "Kleinreparaturklausel" oder "Bagatellschadensklausel" bezeichnet.

Solche Teile sind nach BGH NJW 189, 2248 Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse Rollladengurte, Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.

Unwirksam ist daher eine Vertragsklausel, die regelmäßig im Mauerwerk oder in der Wand verlegten - Gas- und Wasserleitungen und die elektrischen Leitungen erfasst. BGH, Az: VIII ZR 91/88.

Alle unter Putz befindlichen Einrichtungen der Wohnung können mangels Zugänglichkeit von Außen nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. So stellt zum Beispiel die Reparatur eines Rollladenkastens keine "Kleinreparatur" an den Bedienvorrichtungen für Rollläden dar, der Mieter muss diese Kosten nicht übernehmen. AG Leipzig, Urteil vom 14. August 2003, Az: 11 C 4919/03 - ZMR 2004, 120-121.

Auch die Reparatur des in einem WC-Spülkasten eingebauten Schwimmerventiles stellt keine "Kleinreparatur" in diesem Sinne dar, anders nur dann, wenn der Hebel, mit dem das Ventil von außen durch den Mieter betätigt wird abbricht oder sonst funktionsunfähig wird. Das Schwimmerventil unterliegt nämlich nicht dem Zugriff des Mieters.

Frage 1

Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt weiter voraus, dass im Mietvertrag zusätzlich auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfasst, dass eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes bezahlt werden sollen (BGH VIII ZR 38/90, WM 91, 381). Der BGH entschied bisher, dass eine Belastung mit ca. EUR 75,00 (d.h. DM 150,00) je Einzelfall angemessen sei (vgl. BGH NJW 1992, 1759: DM 150,00). Nach hiesiger Auffassung sollte in Hinblick auf den seither eingetretenen Kostenanstieg ein Betrag in Höhe von EUR 100,00 nicht mehr unangemessen sein (so auch AG Braunschweig, ZME 2005, 717; Schmidt-Futterer, § 538 Rn. 58).

Das Amtsgericht Bremen (Urteil vom 26.04.2007, Az:21 C 269/05) hat dagegen 2007 entschieden, dass für eine 1 Raum Wohnung mit einer Grundmiete von EUR 260,- eine vertragliche Kostenübernahme mit einem Höchstbetrag von EUR 200,- pro Einzelfall und maximal EUR 1.000,- pro Kalenderjahr unzulässig ist, da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt.

Da die in dem streitgegenständlichen Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel einen Höchstbetrag von EUR 150,00 je Einzelfall vorsieht, ist die Klausel mit Einspruch gemäß § 307 BGB unwirksam, sodass Sie für die Kosten nicht aufkommen müssen, da damit die Klausel insgesamt unwirksam ist und die Umlage nicht mehr erfolgen kann. Jedoch ist dies einer gerichtlichen Würdigung zugänglich, da infolge der seit 2007 nicht unerheblichen Preissteigerungen auch ein Betrag in Höhe von 150 EUR möglich wäre.

Frage 4

Die Fristsetzung halte ich für unwirksam, da diese zu kurz bemessen ist und Ihnen regelmäßig das Recht auf Prüfung der Rechnung zusteht. Die zu kurze Fristsetzung setzt nach der Rechtsprechung regelmäßig eine angemessene Frist in Gang, diese dürfte zumindest 7 bis 10 Tage dauern, letzteres wäre im Grunde der Regelfall, sodass Sie, wenn ein Mahnbescheid käme, zunächst nichts zu befürchten hätten.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass nach dem ersten Absatz eine Kostenübernahme durch Sie ausgeschlossen ist und die Frist unverhältnismäßig kurz ist. Sollte ein Mahnbescheid kurzerhand noch innerhalb einer angemessenen Fristsetzung erfolgen, sollten Sie unbedingt binnen 2 Wochen Widerspruch dagegen einlegen mit dem beigefügten Formblatt oder sicherheitshalber auch vorab per Fax. Der Mahnbescheid wäre ungeachtet der Unbegründetheit der Forderung auch mangels Verzuges bereits im gerichtlichen Verfahren mit der Klage zu verwerfen.

Sie sollten daher die Rechnung unter dem Aspekt des ersten Absatzes zurückweisen und den Vermieter auf die Stadtwerke verweisen, die bereits, so wie Sie schildern eine Kostenübernahme im Grunde erklärt haben, als möglicher Verursacher des Defekts.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen, geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit zu gewinnen. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Schönheitsreparaturen BGH, Urt. v. 09.03.2005, VIII ZR 17/04

Bedarfsklauseln bestimmen die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen nach dem Renovierungsbedarf. Dieser deckt sich in der Regel mit den üblicherweise vereinbarten Fristen, wenn der Mieter eine renovierte Wohnung übernimmt. Was aber gilt, wenn die überlassenen Wohnräume nicht renoviert sind?

Fall:

Im Jahre 1985 übernahmen die Mieter eine unrenovierte 4-Zimmer-Wohnung. Im Formularmietvertrag war folgendes geregelt:
„ …. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter ……. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen …… alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“
Bei Ende des Mietverhältnisses verweigern die Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen.
Zu Recht?

Entscheidung:

Durch Urteil vom 9.3.2005 hat der Bundesgerichtshof die Wirksamkeit der Klausel bestätigt.

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturpflicht unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Erwähnenswert erscheint in diesem Zusammenhang zunächst, dass der Mieter nach der gesetzlichen Regelung keinen Anspruch auf Überlassung von frisch renovierten Mieträumen hat, außer bei entsprechender eindeutiger vertraglicher Vereinbarung. Für die vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache genügt es, dass der Mieter diese in Gebrauch nehmen kann, ohne alsbald Schönheitsreparaturen ausführen zu müssen. Entsprechend sind auch in der Praxis Formularklauseln weit verbreitet, wonach sich auch der Mieter unrenovierten Wohnraums zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet.  Der Mieter darf nur zur Beseitigung der aktuellen, von ihm verursachten Abnutzung der Wohnung verpflichtet werden.

Der BGH hat nunmehr festgestellt, dass mangels gegenteiliger Regelung die Fristen des Plans immer erst ab Mietvertragsbeginn zu laufen beginnen. Das Kammergericht Berlin hatte diese Frage in einer Entscheidung vom 10.01.2005 noch anders beurteilt. Diese Entscheidung ist mit dem Urteil des BGH jedoch überholt.

Beachte: Im Schrifttum wird die Entscheidung des BGH kritisiert. Der Mieter werde dadurch nämlich auch dann zur Renovierung verpflichtet, wenn er die Wohnung atypisch gering abgenutzt hat, in der Summierung mit den Abnutzungen des Vormieters aber ein Renovierungsbedarf besteht. Um ganz sicher zu sein, sollten Vermieter deshalb dem Mieter eine angemessene Entschädigung für die fehlende Anfangsrenovierung gewähren, beispielsweise durch Erlass der ersten Miete(n). Hierdurch entfällt in jedem Falle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da er mit einer solchen Individualvereinbarung gleichsam sein Einverständnis mit der Kompensation erklärt.