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Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er formularmäßig vereinbart ist. Allerdings kann der Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Gerade Studenten ist ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zuzubilligen.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten, Vater (1) und Sohn (2), waren nach einem im September 2006 mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohnheim der Klägerin gelegenen möblierten Zimmers, das der Beklagte zu 2) anlässlich der Aufnahme eines Studiums bezog. Zur Mietzeit enthielt der von der Klägerin verwendete Formularvertrag in § 2 folgende Bestimmung: "Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.2006. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist".

Mit Schreiben vom 26.6.2007 kündigte der Beklagte zu 1) unter dem Briefkopf des Beklagten zu 2) und mit dem Unterschriftszusatz "i.A." den Mietvertrag wegen "der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zustände" zum 31.8.2007. Die Zimmerschlüssel wurden Anfang August zurückgegeben, die Miete ab August nicht mehr bezahlt.

Das AG gab der auf Zahlung der Mieten für die Monate August bis Oktober 2007 gerichteten Klage mit Ausnahme der Mietforderung für August statt, die es durch Aufrechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung als erloschen ansah. Zugleich verurteilte es die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten zur Rückzahlung der überschießenden Kaution. Das LG wies die Berufung der Klägerin sowie die Anschlussberufung der Beklagten zurück. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss benachteiligt die Beklagten unangemessen und ist deshalb gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre ist zwar grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er formularmäßig vereinbart ist. Allerdings kann der Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter - wie im Streitfall - nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der Beklagte zu 2) hatte ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können. Demgegenüber waren schwerwiegende Interessen der Klägerin, die Beklagten für längere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht zu erkennen.

An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses im Mietvertrag ist gem. § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentlichen Kündigung getreten (§§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB). Dieses haben die Beklagten - auch der Beklagte zu 1) - wirksam zum 31.10.2007 ausgeübt. Da die Klägerin ihrer mit Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Pflicht nicht nachgekommen ist, die geleistete Kaution binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist abzurechnen und die danach zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigte Kaution an den Mieter auszukehren, wurde die geleistete Barkaution zur Rückzahlung fällig (§ 812 Abs. 1 BGB). Die Beklagten können deshalb gem. § 387 BGB mit ihrem Rückzahlungsanspruch gegen die Miete für August 2007 aufrechnen und den überschießenden Betrag ausgezahlt verlangen.
BGH 15.7.2009, VIII ZR 307/08