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Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 kann ein Wohnungsmietvertrag nur noch bei Vorliegen eines gesetzlichen Befristungsgrundes, z. B. Eigenbedarf des Vermieters befristet werden. Wird der Mietvertrag ohne Vorliegen eines solchen Befristungsgrundes befristet, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB).
Bereits kurze Zeit nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform hat sich gezeigt, dass sich diese Bestimmung, die eigentlich zum Schutz des Mieters in das Gesetz aufgenommen wurde, auch zum Nachteil des Mieters auswirken kann; nämlich dann, wenn nicht der Vermieter, sondern der Mieter einen befristeten Vertrag abschließen will, z. B. um sicher zu stellen, dass er während der Laufzeit des Vertrages nicht ordentlich, z. B. wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt werden kann. Der Gesetzgeber hat aber - selbst wenn sich die Parteien einig sind - verboten, solche befristeten Beträge abzuschließen; es sei denn, der Vermieter weiß bereits bei Abschluss des Vertrages wann Eigenbedarf geltend gemacht wird und teilt dies dem Mieter auch schriftlich mit.

Die Praxis musste somit nach Auswegen suchen, um diesen Fehler der Mietrechtsreform zu "reparieren". Diskutiert wurde, ob ein Kündigungsverzicht des Mieters, des Vermieters oder durch beide Parteien zulässig ist. Ein solcher Verzicht kann ebenfalls zu dem gewünschten Ergebnis führen, dass eine ordentliche Kündigung für eine bestimmte Dauer ausgeschlossen ist.

Nach kontroversen Diskussionen in der Literatur und widersprüchlichen Entscheidungen der Mietgerichte hat der Bundesgerichtshof nunmehr in letzter Instanz mit 2 neuen Entscheidungen klar gestellt, dass ein solcher Kündigungsverzicht - allerdings mit bestimmten Einschränkungen - zulässig ist. Danach können Mieter, Vermieter oder auch beide Parteien für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten.
Ein Verzicht durch den Mieter hat für den Vermieter den Vorteil, dass ein nochmaliger kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters, z. B. wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen.
Wird ein Kündigungsverzicht individuell vereinbart, d. h. wird dessen Dauer ausgehandelt, ist er uneingeschränkt wirksam (BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, WuM 2004, 157).
Dagegen kann ein - auch beiderseitiger - Verzicht formularmäßig nur für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden. Formularmäßigkeit liegt bereits dann vor, wenn der Vermieter beabsichtigt, eine bestimmte vertragliche Regelung, z. B. einen Kündigungsverzicht, mehrfach zu verwenden. In diesem Fall sieht die Rechtsprechung bereits die erste Verwendung nicht mehr als individuell, sondern als formularvertraglich an - unabhängig davon, ob sie in vorgedruckter Form (z. B. im Formularmietvertrag) oder in sonstiger Weise (hand- oder maschinenschriftlich, per Computer) abgefasst ist. Gleiches gilt, wenn die fragliche Klausel lediglich eine Leerstelle für die Eintragung einer Zahl vorsieht, der Vermieter diese Zahl (Dauer des Verzichts) selbst einträgt und dem Mieter nur Gelegenheit zur Lektüre und Prüfung gibt. Dies stellt nach Auffassung des BGH kein "Aushandeln" dar, das Voraussetzung für eine individuelle Vereinbarung ist.
Eine sog. geltungserhaltende Reduktion einer unwirksamen Vereinbarung wird von der Rechtsprechung abgelehnt. Dies bedeutet, dass z. B. ein formularmäßig für 5 Jahre vereinbarter Verzicht nicht auf die zulässigen 4 Jahre beschränkt wird. Der Verzicht ist in diesem Fall insgesamt unwirksam mit der Folge, dass der Mieter immer innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann.
Ein Kündigungsverzicht sollte daher immer nur einen Zeitraum von höchstens 4 Jahren umfassen, da der Vermieter den ihm obliegenden Beweis des "Aushandelns" eines längeren Zeitraumes in aller Regel nicht erbringen kann (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346).

Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er formularmäßig vereinbart ist. Allerdings kann der Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Gerade Studenten ist ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zuzubilligen.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten, Vater (1) und Sohn (2), waren nach einem im September 2006 mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohnheim der Klägerin gelegenen möblierten Zimmers, das der Beklagte zu 2) anlässlich der Aufnahme eines Studiums bezog. Zur Mietzeit enthielt der von der Klägerin verwendete Formularvertrag in § 2 folgende Bestimmung: "Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.2006. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist".

Mit Schreiben vom 26.6.2007 kündigte der Beklagte zu 1) unter dem Briefkopf des Beklagten zu 2) und mit dem Unterschriftszusatz "i.A." den Mietvertrag wegen "der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zustände" zum 31.8.2007. Die Zimmerschlüssel wurden Anfang August zurückgegeben, die Miete ab August nicht mehr bezahlt.

Das AG gab der auf Zahlung der Mieten für die Monate August bis Oktober 2007 gerichteten Klage mit Ausnahme der Mietforderung für August statt, die es durch Aufrechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung als erloschen ansah. Zugleich verurteilte es die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten zur Rückzahlung der überschießenden Kaution. Das LG wies die Berufung der Klägerin sowie die Anschlussberufung der Beklagten zurück. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss benachteiligt die Beklagten unangemessen und ist deshalb gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre ist zwar grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er formularmäßig vereinbart ist. Allerdings kann der Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter - wie im Streitfall - nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der Beklagte zu 2) hatte ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können. Demgegenüber waren schwerwiegende Interessen der Klägerin, die Beklagten für längere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht zu erkennen.

An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses im Mietvertrag ist gem. § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentlichen Kündigung getreten (§§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB). Dieses haben die Beklagten - auch der Beklagte zu 1) - wirksam zum 31.10.2007 ausgeübt. Da die Klägerin ihrer mit Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Pflicht nicht nachgekommen ist, die geleistete Kaution binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist abzurechnen und die danach zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigte Kaution an den Mieter auszukehren, wurde die geleistete Barkaution zur Rückzahlung fällig (§ 812 Abs. 1 BGB). Die Beklagten können deshalb gem. § 387 BGB mit ihrem Rückzahlungsanspruch gegen die Miete für August 2007 aufrechnen und den überschießenden Betrag ausgezahlt verlangen.
BGH 15.7.2009, VIII ZR 307/08