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Mieträume, die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen unterliegen, sind in die Wohnfläche einzurechnen, wenn die Räume uneingeschränkt genutzt werden können. Solange die zuständigen Behörden nicht gegen die Nutzung als Wohnraum einschreiten, scheidet eine Mietminderung aus.

Der Sachverhalt:
Die Kläger waren von 1989 bis Ende 2007 Mieter eines Einfamilienhauses der Beklagten. Die Wohnfläche betrug laut Mietvertrag 129,4 m².

Im Dachgeschoss des Hauses befanden sich Räume, die von den Klägern bis etwa 2005 als Wohnraum genutzt wurden. Sie machten nun geltend, dass die Räume im Dachgeschoss wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet und daher nach der anzuwendenden Wohnflächenverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen seien. Die Wohnfläche betrage danach tatsächlich nur 108,6 m² und weiche somit um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Wohnfläche ab.

Die Kläger verlangen u.a. die Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v. 3.384 €. AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision der Kläger vor dem BGH hatte ebenfalls keinen Erfolg.

Die Gründe:
Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete. Eine Mietminderung wegen einer zu geringen Wohnfläche scheidet hier aus. Das LG hat die auf die ausgebauten Räume im Dachgeschoss entfallende Fläche zu Recht bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche berücksichtigt. Es ist im Rahmen der Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrags rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass die Räume im Dachgeschoss zu Wohnzwecken, also als Wohnraum vermietet wurden.

Etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen berechtigen die Kläger nicht zur Mietminderung, denn die Nutzbarkeit der Räume war mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt.
BGH 16.9.2009, VIII ZR 275/08