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Weigert sich der Vermieter unberechtigter Weise, dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen, so steht diesem ein außerordentliches Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB zu. Dessen Ausübung ist allerdings i.S.v. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, wenn dem Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren seit November 2004 Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Laut Mietvertrag verzichteten die Parteien wechselseitig auf die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Im Juni 2006 baten die Beklagten dennoch um vorzeitige Vertragsauflösung zum 31.10.2006, weil sie den Kauf eines Hauses beabsichtigten. Die zunächst von den Klägern übernommene Suche nach Nachmietern blieb bis Anfang September 2006 erfolglos. Deshalb baten die Beklagten um die Erlaubnis der Kläger, das Einfamilienhaus in der Zeit vom 1.1.2007 bis 31.10.2007 an die Eheleute D untervermieten zu dürfen. Bei diesen handelt es sich um die Eltern der Beklagten; dies war den Klägern nicht bekannt und wurde von den Beklagten nicht erwähnt.

Die Kläger lehnten eine Untervermietung mit der Begründung ab, sie seien rechtlich nicht zu einer Gestattung verpflichtet, da die Beklagten ihren Lebensmittelpunkt in einen anderen Stadtteil verlegen und selbst nicht mehr in dem angemieteten Haus der Kläger leben wollten. Mit Schreiben vom 27.9. und 31.10.2006 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31.12.2006 wegen unberechtigter Ablehnung der Untervermietung und gaben das Haus am 28.12.2006 an die Kläger zurück. Die Miete der Kläger für die Monate November und Dezember 2006 verrechneten sie mit der zu Mietbeginn von ihnen gestellten Kaution. Die Miete für Januar 2007 zahlten die Beklagten nicht.

AG und LG wiesen die auf Zahlung der offenen Mietforderungen für November, Dezember und Januar gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BHG das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die Kläger könnten einen Anspruch auf Zahlung der noch offenen Mietforderungen haben.

Das in § 540 Abs. 1 S. 2 BGB geregelte von den Beklagten geltend gemachte Recht zur außerordentlichen Kündigung setzt nicht voraus, dass dem Hauptmieter der Gebrauch der Mietsache nach Überlassung an den Untermieter zumindest noch teilweise verbleibt. Sie ist vielmehr auch dann anzuwenden, wenn dem Untermieter - wie im Streitfall - die Mietsache zu seinem alleinigen Gebrauch überlassen werden soll. Dies ergibt sich bereits eindeutig aus dem Wortlaut der Norm, der keine Differenzierung danach trifft, ob die Mietsache ganz oder teilweise an einen Dritten überlassen werden soll.

Zu Unrecht hat das LG den unter Beweisantritt vorgetragenen Einwand der Kläger unberücksichtigt gelassen, ein Untermietinteresse der Eheleute D habe in Wahrheit nicht bestanden hat. Zwar haben die Kläger die von den Beklagten erbetene Erlaubnis zur Untervermietung an die Eheleute D deshalb zu Unrecht verweigert, weil sich die Kläger entgegen § 540 Abs. 1 S. 2 BGB nicht auf Gründe stützten, die in der Person der benannten Untermieter liegen. Wie dargelegt, verlangt § 540 BGB gerade nicht, dass der Hauptmieter die Mietsache neben dem Untermieter weiter selbst in Person nutzt, so dass der beabsichtigte Auszug der Beklagten aus dem vermieteten Haus eine Verweigerung der Erlaubnis nicht rechtfertigen konnte.

Bei Berücksichtigung des zu unterstellenden Sachvortrags der Kläger stellte sich das nach dem Wortlaut des § 540 Abs. 1 S. 2 BGB (zunächst) begründete Kündigungsverlangen der Beklagten aber aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) als rechtsmissbräuchlich dar. Das Kündigungsrecht will den Hauptmieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person der Untermieter liegenden Gründen verweigert wird, aus der Zwangslage befreien, die sich aus dem weiteren Festhalten an dem Hauptmietvertrag ergeben würde. Diese Zwangslage besteht indes nicht, wenn es wie hier an einem Nutzungsinteresse der benannten Untermieter fehlt. Das LG wird daher den von den Klägern insoweit angebotenen Beweis zu erheben haben.

BGH 11.11.2009, XIII ZR 294/08