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Betriebskosten BGH, Urt. v. 29.03.2006, VIII ZR 191/05

Nach dem Gesetz hat der Vermieter über Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob der Mieter im Falle einer – im vorgenannten Zeitrahmen - unterlassenen oder fehlerhaften Abrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen zurückverlangen kann. Teilweise wird ein derartiger Anspruch mit der Begründung bejaht, es bestehe keine Veranlassung, dem Vermieter Vorauszahlungen zu belassen, wenn er über diese nicht abrechne. Nach der Gegenansicht besteht der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung nicht.

Fall:

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in H., die Beklagte ist die Vermieterin. Die Vermieterin hat über die Betriebskosten der Jahre 2001 und 2002 zwar abgerechnet. Die beiden Abrechnungen waren jedoch formell unwirksam, weil sie - abweichend von ihrer bisherigen Praxis - mehrere Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst hatte, ohne dies vorher anzukündigen. Der Mieter hatte deshalb in der Folgezeit die in den Jahren 2001 und 2002 gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von ca. 2.600 Euro zurückverlangt.

Entscheidung:

Mit seinem Urteil vom 29.03.2006 hat der Bundesgerichtshof die Klage der Mieter abgewiesen, denn:

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht .

Anmerkung/Praxishinweis:

Die Entscheidung überrascht auf den ersten Blick, denn im letzten Jahr hatte der BGH noch genau das Gegenteil festgestellt: Der Mieter könne die gezahlten Vorauszahlungen vollständig zurückverlangen, wenn der Vermieter nicht fristgemäß abrechnet (siehe Jahresnewsletter Mietrecht 2005, Rechtsprechung Nr. 7) . Was ist der Unterschied?

Im letzten Jahr ging es um ein Mietverhältnis, das bereits beendet war. Im jetzt entschiedenen Fall bestand das Mietverhältnis hingegen noch weiter fort. Der BGH folgert: Wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung bleibt, hat er wirksame Druckmittel in der Hand, um den Vermieter zur Abrechnung zu bringen. Er kann vor allem die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen solange einbehalten, bis der Vermieter endlich abrechnet. Diese Möglichkeit hat ein ehemaliger Mieter nicht mehr: Zwischen ihm und dem Vermieter sind bereits alle gegenseitigen Ansprüche abgewickelt – ausgenommen die Frage der Betriebskostenabrechnung. Der Ex-Mieter kann also keine Zahlungen zurückhalten – und daher auch seinen ehemaligen Vermieter nicht unter Druck setzen.

Deshalb gilt: Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Vorauszahlungen zurückzahlen. Läuft der Mietvertrag weiter, darf der Vermieter die Vorauszahlungen zwar behalten, muss aber damit rechnen, dass der Mieter die Vorauszahlungen für das laufende Abrechnungsjahr einbehält.

Beachte: Vermieter müssen innerhalb der Jahresfrist abrechnen.
Aber Vorsicht: Irgendeine Abrechnung genügt nicht, sie muss auch formwirksam sein. Denn sonst ist es, als wäre gar nicht abgerechnet worden. Die Grenze ist nicht einfach zu definieren.
Und noch etwas: Selbst wenn die Jahresfrist schon versäumt ist, sollte der Vermieter noch schnellstmöglich eine wirksame Abrechnung vorlegen. Denn so kann er wenigstens die geleisteten Vorauszahlungen behalten – und dem drohenden Einbehalt der laufenden Vorauszahlungen zuvorkommen.