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Ob ein Vermieter ein Mietverhältnis rechtmäßig wegen Eigenbedarfs kündigen durfte, obwohl er seinem Mieter keinen Ersatzwohnraum angeboten hatte, entschied das OLG Düsseldorf im April 2009. Ein Vermieter hatte zwei Mietern, die eine 90 m² große 3-Zimmer-Wohnung für 600 Euro monatlich gemietet hatten, wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Mieter, die beide Sozialhilfeempfänger waren, widersprachen der Kündigung mit dem Argument, dass der Vermieter ihnen eine auf der gleichen Etage befindliche leer stehende möblierte Wohnung nicht als Ersatz angeboten habe. Der Vermieter war nun gezwungen eine Räumungsklage zu erheben.

Mit Erfolg! Der Vermieter musste die freie Wohnung den Mietern nicht anbieten. Grundsätzlich muss ein Vermieter zwar im Fall einer Eigenbedarfskündigung, seinen Mietern eine im selben Haus bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten. Im entschiedenen Fall handelte es sich jedoch um eine 60 m² große möblierte Wohnung, die zudem bisher für eine höhere Miete anzumieten war. Die freie Wohnung war somit nicht vergleichbar. Das traf auch auf eine weitere leer stehende Wohnung im Haus zu, die bisher ausschließlich gewerblich genutzt wurde (OLG Düsseldorf, Urteil v. 02.04.2009, Az. 10 U 149/08).

Eigenbedarfskündigung BGH, Urt. v. 09.11.2005, VIII ZR 339/04

Bei der ordentlichen Kündigung gilt für Wohnraummietverträge, dass der Vermieter grundsätzlich nicht ohne Kündigungsgrund kündigen kann. Der Vermieter muss zur Begründung einer ordentlichen Kündigung – abgesehen von wenigen Ausnahmen - ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen können. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs stellt dabei den in der Praxis wichtigsten ordentlichen Kündigungsgrund des Vermieters dar.

Fällt der ursprünglich vorhandene Eigenbedarf des Vermieters an der vermieteten Wohnung nach der Erklärung der Kündigung weg, muss er dies dem Mieter mitteilen und ihm Gelegenheit geben, in der Wohnung zu bleiben. Andernfalls ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich und kann Schadensersatzansprüche des Vermieters auslösen. Fraglich ist, bis zu welchem Zeitpunkt diese Verpflichtung besteht.

Fall:

Der Vermieter kündigt eine Mietwohnung zur Unterbringung seiner Schwiegermutter. Noch vor dem Auszug des Mieters, aber erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, stirbt die Schwiegermutter. Der Mieter erfährt davon erst nach seinem Auszug. Er verlangt vom Vermieter Schadensersatz wegen der Aufwendungen für den Umzug sowie für die höhere Miete für die neue Wohnung in Höhe von 13.407,75 €.
Die Klägerin meint, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, ihr den Wegfall des Eigenbedarfs mitzuteilen.

Entscheidung:

Mit Urteil vom 09.11.2005 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung der Vorinstanz (Landgericht Hamburg) aufgehoben und festgestellt:

Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; nur in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.

Anmerkung/Praxishinweis:

Für die Frage, ob und in welchen zeitlichen Grenzen der Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes des Eigenbedarfs sich auf den Räumungsanspruch des Vermieters auswirkt, wurden bislang drei verschiedene Zeitpunkte vertreten:

Ablauf der Kündigungsfrist
Rechtskraft eines Räumungsurteils oder Ablauf einer   rechtskräftig   ausgesprochenen Räumungsfrist
Auszug des Mieters aus der Wohnung.
Der BGH hat sich der ersten Auffassung angeschlossen. Neben mehreren rechtsdogmatischen Argumenten nennt der BGH auch einen zweifelsohne einleuchtenden praktischen Grund für seine Entscheidung: Die Berücksichtigung eines nach dem Wirksamwerden der Kündigung eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs des Vermieters hätte eine ungerechtfertigte Besserstellung des vertragsuntreuen ggü. dem vertragstreuen Mieter zur Folge. Dürfte der Mieter damit rechnen, dass derartige nachträgliche Ereignisse zu seinen Gunsten zu berücksichtigen wären, so könnte er dazu verleitet werden, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern.

Bei langwierigen Räumungsstreitigkeiten bliebe es oft dem Zufall überlassen, ob der Vermieter seine Wohnung zurückerhält oder ob nicht vorhersehbare nachträgliche Umstände sogar nach Jahren noch der Kündigung ihre rechtliche Grundlage entziehen könnten. Das ist mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes, den auch der Vermieter für sich in Anspruch nehmen kann, in der Tat nicht zu vereinbaren.

Praxistipp: Der Vermieter sollte sich in jedem Falle bis zum Ablauf der Kündigungsfrist regelmäßig vergewissern, ob die Eigenbedarfsgründe, die nicht in seiner Person liegen (als Bedarfsperson gelten auch enge Familienangehörige, z.B. Eltern, Kinder, Geschwister des Vermieters) nach wie vor gegeben sind. Aus Sicht des Mieters kann ratsam sein, sich vor dem Kündigungstermin nochmals das Fortbestehen der Eigenbedarfsgründe bestätigen zu lassen bzw. um Auskunft zu bitten.