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BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 225/03

Nach § 536 BGB wird der Mieter, wenn ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, von der Entrichtung der Miete befreit, bei bloßer Minderung der Tauglichkeit hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderung ist somit die vom Mieter zu zahlende Miete. Was darunter zu verstehen ist, sagt das Gesetz jedoch nicht. Von welchem Betrag bei der Errechnung der Minderung auszugehen ist, war deshalb in Rechtsprechung und Literatur lange umstritten. Grundsätzlich standen folgende Möglichkeiten zur Verfügung. Berechnung der Mietminderung
• aus der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten).
• allein aus der Nettomiete
• aus der Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten außer Heizkosten)
• aus der Nettomiete inkl. der Nebenkosten, die durch den Mangel beeinträchtigt werden

Fall:

Die Parteien streiten, ob und in welchem Umfang der Mieter zur Minderung der Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis berechtigt ist. Der Mieter hat sich auf Mängel berufen und die Mietzahlung reduziert. Die Vermieterin erkennt die Minderung nicht an und macht mit ihrer Klage u.a. die aufgelaufenen Rückstände geltend.
Streitig sind sowohl der Grund als auch die Höhe der Minderung, wobei hinsichtlich letzterer nicht geklärt ist auf welcher Grundlage diese vorzunehmen ist.

Entscheidung:

Der BGH hat nun mit Urteil vom 06.04.2005 entschieden,

dass Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) ist. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Anmerkung/Praxishinweis:

Die Entscheidung ist zu begrüßen, da sie endlich Rechtssicherheit schafft. Für die Ansicht des BGH sprechen nicht zuletzt Gründe der Praktikabilität. Die Mietminderung wäre andernfalls von der Mietstruktur abhängig. Zudem müssten sonst vom Mieter selbst im Falle der völligen Nichtnutzbarkeit einer Wohnung ggfs. noch Betriebskosten entrichtet werden.

Dennoch: Auf der Grundlage der Entscheidung des BGH ergeben sich neue, interessante sowie z.T. schwierige Rechtsfragen und damit neue Unsicherheiten für die Rechtspraxis. So stellt sich die Frage, ob Korrekturen nach Vorlage einer Betriebskostenabrechnung im Abrechnungsjahr der Mietminderung vorzunehmen sind. Es könnte nämlich gefolgert werden, dass im Mangelfall nicht nur die mehr oder weniger zufällig auskömmliche Vorauszahlung für den laufenden Monat, in dem der Mangel aufgetreten ist, bei der Mietminderung zu kürzen ist, sondern auch bei der jährlichen Abrechnung der Nebenkosten die jeweilige Minderung zu berücksichtigen. Bei einer Klage des Vermieters auf Zahlung des Abrechnungssaldos wird es nunmehr zur Standardverteidigung des Mieters gehören, sich auf Mängel während der Abrechnungsperiode zu berufen. Hier bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten.

Beachte: Mit Urteil vom 20.7.2005 hat sich auch der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat diesem Ergebnis zur Berechnung der Mietminderung angeschlossen, so dass nunmehr nicht nur in der Gewerbemiete sondern auch bei der Vermietung von Wohnraum stets die Bruttomiete als Berechnungsbasis zugrunde zu legen ist.