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Ob ein Vermieter den Wasserverbrauch von Wohneinheiten dadurch ermitteln darf, dass er den mit einem Zwischenzähler gemessenen Verbrauch einer Gewerbeeinheit vom Gesamtverbrauch abzieht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im November 2009 – jetzt wurde das Urteil veröffentlicht.

Vermieter und Mieter einer Wohnung stritten darüber, ob der Vermieter den Wasserverbrauch der Wohnungen in einem auch gewerblich genutzten Gebäude korrekt abgerechnet hatte. Das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung des aufbegehrenden Mieters befindet, war in vier Wohnungen und eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss eingeteilt. Der Wasserverbrauch der Gewerbeeinheit wurde mit einem Zwischenzähler gemessen. Für die Wohnungen existierten keine Zwischenzähler. Für die letzte Nebenkostenabrechnung berechnete der Vermieter den auf die Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch, indem er den mit dem Zwischenzähler der Gewerbeeinheit ermittelten Verbrauch vom durch den Hauptwasserzähler angezeigten Gesamtverbrauch abzog. Die Kosten verteilte der Vermieter auf die vier Mietwohnungen entsprechend der Wohnfläche.

Der BGH erklärte die Vorgehensweise des Vermieters für rechtmäßig. Die Abrechnung der Wasserkosten war nicht etwa deshalb unzulässig, weil der Vermieter nur den Verbrauch der Gewerbeeinheit durch einen Zwischenzähler erfasst hatte. Bei der Abrechnung von Wasserkosten müssen verschiedene Nutzergruppen nicht durch eigene Zähler ermittelt werden. Das Mietrecht gewährt in § 556a Abs. 1 BGB bereits für verbrauchsabhängige Kosten eine Abrechnung nach der Wohnfläche. Eine bestimmte Art der Verbrauchserfassung von Wasserkosten ist somit nicht vorgeschrieben. Es bestand somit keine Pflicht des Vermieters, den Gesamtverbrauch der Wohneinheiten mit weiteren Zwischenzählern zu erfassen. Da im entschieden Fall kein bestimmter Kostenverteilungsschlüssel vereinbart war, waren die Wasserkosten der Mietwohnungen entsprechend der Wohnfläche zu verteilen (BGH, Urteil v. 25.11.2009, Az. VIII ZR 69/09).

Der Vermieter einer Wohnung kann bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.

Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern. Aktenzeichen: VIII ZR 82/07

der Leitsatz

BGB § 556a

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.