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BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05 (rechtskräftig)

Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten an seinen Vermieter bezahlt. Zunächst erfolgte keine Abrechnung über die Betriebskosten. Erst mit Schreiben vom 26.01.2004 rechnete der Vermieter über die Betriebskosten für den Zeitraum 11.11.2001 bis 31.12.2002 ab. Der Kläger zahlte die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung an den Vermieter.

Der Kläger wurde im Rahmen einer rechtlichen Beratung darauf hingewiesen, dass die Forderung des Vermieters zu spät erfolgten und somit eine Zahlung des Mieters nicht mehr geschuldet war. Nachdem der Vermieter die Rückzahlung abgelehnt hatte, erhob der Mieter Klage. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat auf die Berufung des Vermieters die Klage abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hob das Urteil des Landgerichts auf.

Rechtslage:

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass die Abrechnung des Vermieters und Beklagten zu spät erfolt ist. Die Abrechnung der Betriebskosten muss spätestens innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen (also für 2000 spätestens zum 31.12.2001), § 556 Abs.3 S. 2, S. 3 BGB. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr verlangen.

Der Kläger leistete die Zahlung somit auf eine nicht bestehende Schuld ohne Rechtsgrund. Diese Zahlung kann er nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung vom Vermieter zurückverlangen.

Das Landgericht hatte auf die Berufung des Beklagten den Anspruch zurück gewiesen. Es führte aus, dass gemäß § 214 Abs. 2 S. 1 BGB ein Schuldner seine Leistung nicht zurück fordern kann, auch wenn diese bereits verjährt ist, wenn er sie bezahlt hat.

Der BGH wies diese rechtliche Einschätzung zurück. Eine nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erloschene Forderung ist nicht mit einer verjährten Forderung gleich zu setzten. Während eine verjährte Forderung weiterhin Bestand habe und dem Schuldner lediglich eine Einrede zustehe, sei die ursprüngliche Forderung nach Ablauf der Ausschlussfrist vollständig erloschen.

Eine Analogie zu der Regelung des § 214 BGB bedarf es nicht, da keine Regelungslücke vorliegt. In § 556 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BGB wurde kraft Gesetz die Rechtslage abschließend geregelt.

Ein Vermieter erstellte eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01. November 2005 bis zum 31. Dezember 2006. Zunächst zahlte der Mieter ohne Einwände. Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderte er jedoch die Nebenkostenzahlungen für die Jahre 2005 und 2006 zurück, weil die Abrechnungen nicht ordnungsgemäß seien. Der Mieter zog vor Gericht. Der Vermieter wandte ein, dass die Betriebskosten deshalb wie erfolgt abgerechnet worden seien, weil der Mieter erst am 15.12.2005 in die Mieträume eingezogen sei.

Die Klage des Mieters hatte dennoch Erfolg. Nach Meinung des Gerichts war dem Mieter keine ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2005 und 2006 vorgelegt worden. Die Abrechnung durfte keinen Zeitraum von 14 Monaten umfassen. Auch wenn man zu Gunsten des Vermieters gelten lassen kann, dass der Mieter erst am 15.12.2005 in die Mietwohnung einzog, ist der gemäß § 556 Abs. 3, S. 1 BGB zulässige Abrechnungszeitraum von 12 Monaten überschritten. Der Vermieter hatte somit keine formell ordnungsgemäße Abrechnung für die Jahre 2005 und 2006 erteilt, weil er für jedes Jahr den Abrechnungszeitraum von 12 Monaten überschritten hatte. Der Mieter konnte somit die geleisteten Zahlungen auf die Betriebkosten für die beiden Jahre zurückfordern (LG Gießen, Urteil v. 21.01.2009, Az. 1 S 288/08).

Wer sich in einem laufenden Mietverhältnis befindet, kann seine Nebenkostenvorauszahlungen nicht zurück verlangen, wenn der Vermieter über die Nebenkosten verspätet abrechnet. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im Fall waren die vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 unwirksam. Die Mieter verlangten daher insgesamt 2.638,30 EUR an Vorauszahlungen für diesen Zeitraum vom Vermieter zurück.

Ihre Klage hatte allerdings vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg. Auch wenn die Nebenkostenabrechnungen unwirksam seien, hätten die Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen. Einen derartigen Anspruch habe nur ein Mieter bei einem beendeten Mietverhältnis, in welchem sich der Mieter nicht mehr gemäß § 273 BGB durch Einbehaltung der laufenden Abschlagszahlungen auf die Nebenkosten schadlos halten könne (vgl. BGH, Urt. v. 9. März 2005, Az. VIII 57/04).

Bei einem nicht beendeten Mietverhältnis könne der Mieter die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Hierdurch habe er ein wirkungsvolles Druckmittel, um den Vermieter zur Abrechnung anzuhalten. Der Mieter sei dadurch hinreichend geschützt. Es bedürfe daher keines Anspruchs auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen.

BGH unterscheidet "laufendes" Mietverhältnis und "beendetes" Mietverhältnis
Der Bundesgerichtshof wies deutlich daraufhin, dass sich insofern die Rechte des Mieters in einem laufenden Mietverhältnis von denen des Mieters nach Ende des Mietvertrages unterscheiden. Aktenzeichen: VIII ZR 191/05

der Leitsatz

BGB §§ 273 Abs. 1, 556 Abs. 3

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
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Mieter, die mit ihrer Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden sind, müssen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter Einspruch erheben. Nach Ablauf dieser Frist können Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.

Im zugrunde liegenden Fall machte ein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2000 und 2001 u. a. Kosten für einen Kabelanschluss, Haus- und Gartenpflege, Versicherung und Strom allgemein geltend. Vermieter und Mieter hatten in dem Mietvertrag die einzelnen Positionen der Betriebskosten detailliert vereinbart. Die vorgenannten Positionen (Kabelanschluss, Haus- und Gartenpflege, Versicherung und Strom allgemein) sind nicht in der Detailvereinbarung des Mietvertrages enthalten. Diese lautete:

"Neben der Miete werden folgende Betriebskosten i.S.d. § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung) erhoben:

1. Für Wasserversorgung und Entwässerung Vorauszahlung/Pauschale*) DM

2. Für Zentralheizung/zentrale Brennstoffversorgung/Versorgung mit Fernwärme Vorauszahlung/Pauschale*) DM

3. Für Warmwasserversorgung/ Versorgung mit Fernwarmwasser Vorauszahlung/Pauschale*) DM

4. Für Aufzug/Aufzüge Vorauszahlung/Pauschale*) DM

5. Für laufende öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr) Vorauszahlung/Pauschale*) DM

6. Für Schornstein-, Kamin-Reinigung Vorauszahlung/Pauschale*) DM

Gesamtbetrag für 1 - 6 als monatliche Vorauszahlung 320 DM "

Der Mieter weigerte sich, die genannten Posten zu bezahlen.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter grundsätzlich Recht. Bei den Posten handele es sich zwar grundsätzlich um umlagefähige Nebenkosten. Da im Mietvertrag allerdings die Posten detailliert aufgeführt worden seien, hätten die Parteien auch nur vereinbart, genau diese abzurechnen.

Gleichwohl verurteilte der BGH den Mieter zur Nachzahlung, weil er die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig gerügt hatte. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung seien wegen § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen, führten die Richter aus.

Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnung müssen innerhalb von 12 Monaten erhoben werden
Nach diesen Vorschriften obliege es dem Mieter, dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, ob er Einwendungen erhebe. Nach Ablauf dieser Frist könne der Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Hiervon würden jedenfalls die Einwendungen erfasst, die sich - wie hier - gegen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung richteten und darauf beruhten, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle.
Aktenzeichen: VIII ZR 279/06

der Leitsatz

BGB § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.

Eine Hartz IV-Behörde ist verpflichtet, die angemessene Nebenkostennachzahlungsforderung des Vermieters auch dann zu tragen, wenn der Arbeitslosengeld II-Bezieher diese Rechnung bereits selbst bezahlt hat, bevor er sie der Behörde zur Erstattung einreicht. Dies hat das Sozialgericht Frankfurt am Main entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Hartz IV-Behörde die Übernahme der Nebenkostennachzahlungsforderung des Vermieters für das Jahr 2006 mit der Begründung abgelehnt, der Hilfebezieher habe die Rechnung schon aus eigenen Mitteln bezahlt und sei damit insoweit nicht mehr hilfebedürftig. Der Antrag sei zu spät gestellt.

Richter: Antrag ist nicht verspätet, sondern liegt bereits dem jeweiligen Bewilligungsabschnitt zugrunde
Das Sozialgericht Frankfurt sah das anders: Wenn der Hilfebezieher seine Nebenkostennachzahlungsforderung bei der Behörde einreicht, liegt darin kein Antrag im Sinne des § 37 SGB II, der zu spät kommt, wenn die Forderung bereits getilgt ist. Vielmehr ist dieser Antrag schon mit dem Leistungsantrag für den jeweiligen Bewilligungsabschnitt gestellt. Denn dieser zielt seinem Sinn und Zweck nach auf die Tragung auch der naturgemäß erst im Nachhinein genau zu beziffernden Mietnebenkosten für den jeweiligen Bewilligungsabschnitt. Der auf diesen Antrag erlassene Bewilligungsbescheid setzt wegen ständig steigender Energiekosten typischerweise die Kosten der Unterkunft und Heizung zu niedrig an. Die Behörde muss daher schon bei Erlass des Bewilligungsbescheides regelmäßig damit rechnen, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Nachzahlung erbringen zu müssen. Hierzu ist sie verpflichtet, gleich ob der Hilfebezieher die Nachzahlungsrechnung bei der Behörde zur Erstattung einreicht, bevor oder nachdem er sie schon selbst beim Vermieter bezahlt.
Sozialgericht Frankfurt am Main; Urteil vom 18.08.2008
[Aktenzeichen: S 26 AS 1333/07]

Die Hauswartskosten müssen differenziert nach umlagefähigen Hauswartstätigkeiten und nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten aufgeschlüsselt werden. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Weiter traf er Entscheidungen zur Frage der Berechnung der Stromkosten für die Heizungsanlage und darüber, ob eine Abrechnung der Betriebskosten nach dem Abflussprinzip erlaubt ist.

Im zugrunde liegenden Fall stritten sich Mieter und Vermieter um Nachzahlungen aus verschiedenen Betriebskostenabrechnungen.

Die Betriebskostenabrechnung enthielt Hausmeisterkosten. Im Mietvertrag war vereinbart, dass zu den Hauswartkosten die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen zählten. Von den Gesamtkosten der Hauswarttätigkeit nahm der Vermieter einen Abzug von 10% vor, da der Hauswart gelegentlich auch nicht umlagefähige Verwaltungsarbeiten tätigte.

Kein pauschaler Abzug - tatsächlicher Zeitaufwand muss zugrunde gelegt werden
Der Bundesgerichtshof billigte diesen pauschalen Abzug nicht. Der Vermieter müsse vielmehr die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden könnten. Hier habe der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Entscheidend sei der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass in verfahrensrechtlicher Hinsicht der Mieter die Höhe der Hauswartkosten nur bestreiten muss. Es obliegt dem Vermieter die bestrittene Forderung konkret darzulegen.

Stromkosten für die Heizung
Der BGH hatte auch über die Frage zu entscheiden, inwieweit ein pauschaler Abzug von den allgemeinen Stromkosten für die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten möglich ist. Grundsätzlich dürften die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage nicht als Teil des Allgemeinstroms abgerechnet werden. Demgemäß müsse der Vermieter den Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von denen die Wärmeerzeugung abhängt, gesondert ermitteln.

Wenn Stromzähler für die Heizung fehlen, ist eine Schätzung möglich - Schätzungsgrundlagen müssen offen gelegt werden
Sofern es wie im vorliegenden Fall für die Heizungsanlage keine gesonderten Zwischenzähler gebe, dürfe der Vermieter die Kosten schätzen. Allerdings müsse der Vermieter insoweit die Grundlagen seiner Schätzung offen legen, führten die Richter aus.

Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip
Der Bundesgerichtshof äußerte sich in dem vorliegenden Urteil auch zu der Frage, ob Vermieter von Wohnraum den Mieter in der jährlichen Betriebskostenabrechnung nur mit den Verbräuchen belasten dürfen, die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich angefallen sind (sog. Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip), oder mit denjenigen, die im Abrechnungsjahr bezahlt wurden (sog. Abflussprinzip).

Die Richter führten aus, dass die §§ 556 ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip festlegten; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip sei grundsätzlich zulässig. Auch das Abflussprinzip ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es die Kosten darauf abstelle, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet werde(vgl. zum Abflussprinzip auch BGH, Urteil v. 20.02.2008 - VIII ZR 49/07 -). Die Betriebskostenabrechnung vereinfache sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheblich.

Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, mussten die Richter im vorliegenden Fall nicht entscheiden, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war.

der Leitsatz

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1; ZPO § 138 Abs. 2

a) §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.

b) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.

c) Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen. Aktenzeichen: VIII ZR 27/07

Der Vermieter einer Wohnung kann bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.

Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern. Aktenzeichen: VIII ZR 82/07

der Leitsatz

BGB § 556a

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen darf. Das gilt auch, wenn das Wohnhaus weder über einen mit dem Aufzug erreichbaren Speicher noch Keller verfügt.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers im Erdgeschoss einer Seniorenanlage, die mit einem Aufzug ausgestattet ist. Zu dem Mietobjekt der Beklagten gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, unter anderem die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden. Gestützt darauf verlangte der Kläger von den Beklagten mit einer Nebenkostennachforderung für das Jahr 2004 einen anteiligen, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegten Betrag von 141,37 € für Betriebskosten des Aufzugs. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Berufung hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Kosten des Aufzugsbetriebs trägt. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass eine solche Vereinbarung auch formularvertraglich mit einem Erdgeschossmieter geschlossen werden kann; sie ist unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für diesen Mieter nicht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Zulässigkeit der Umlage von Aufzugskosten auf sämtliche Mieter einschließlich des Erdgeschossmieters ergibt sich allerdings bei preisfreiem Wohnraum, wie er im Streitfall vorlag, nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs entgegen einer verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht schon aus § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV). Die Vorschrift sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen und Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage lediglich ausgenommen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat es abgelehnt, die Regelung auf den preisfreien Wohnraum zu übertragen, weil es sich dabei um auslaufendes, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht handelt.

Er hat vielmehr als maßgeblich angesehen, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdgeschossmieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen – neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte. Aktenzeichen: VIII ZR 103/06

der Leitsatz

BGB §§ 556a Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1

Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen.

Ein Vermieter kann in der Betriebskostenabrechnung erstmalig auch neue bisher noch nicht abgerechnete Betriebskosten abrechnen, wenn es sich um solche handelt, die im Katalog der Betriebskostenabrechnung enthalten sind und wenn es im Mietvertrag eine Klausel gibt, nach der es dem Vermieter ausdrücklich gestattet ist, neu entstehende Betriebskosten umzulegen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im Fall sollte ein Mieter erstmalig Versicherungskosten (hier: Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes) zahlen. Über diesen neuen Posten in der Betriebskostenabrechnung war er sehr erstaunt. Sein Vermieter hatte ihn nicht über den Neuabschluss der Versicherung unterrichtet.

Im Mietvertrag hieß es u. a. in § 2 Abs. 3: " Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden."

In einer Anlage zum Mietvertrag stand u. a.: "Betriebskosten sind die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Kosten."

Der Mieter weigerte sich, die anteiligen Kosten für die Versicherung zu zahlen. Er meinte, zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses habe es die Versicherung noch nicht gegeben. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter recht. Da im Mietvertrag ausdrücklich darauf hingewiesen worden sei, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, sei dies hier auch zulässig. Des Weiteren handele es sich bei der Versicherung auch um umlagefähige Betriebskosten im Rahmen der Zweiten Berechnungsverordnung.

Schließlich sei die Klausel in § 2 Abs. 3 des Mietvertrages auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam. Dem Mieter werde durch den Wortlaut des Vertrages klar und verständlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ihn ab Vertragsabschluss anteilig treffen und mit welchen neu hinzutretenden Betriebskosten zu rechnen sei. Aktenzeichen: VIII ZR 80/06

Vorinstanzen:

AG Gießen, Entscheidung vom 19.09.2005 - 45 MC 533/03 -

LG Gießen, Entscheidung vom 15.02.2006 - 1 S 330/05 -

der Leitsatz

BGB § 556 Abs. 1

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.