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1) Ist die Klausel zur Kleinreparatur mit einer Grenze von 150€ überhaupt zulässig ? .
2) Fallen unter diese Kleinreparaturregelung (Schwimmer im Spülkasten) überhaupt Instandsetzungs kosten oder nur Instandhaltungs kosten?
3) Deckt die Klausur zur Kleinreparatur nur tatsächliche Reparaturen ab oder ebenso den Austausch bzw. die Neuinstallation von Wasser-/Sanitärinstallationen?
4) Ist eine Frist von 4 Werktagen überhaupt angemessen? In dieser Frist bleibt ja nicht einmal genügend Zeit, damit ich selbst einen Anwalt kontaktieren oder mir Rechtsbeirat zu holen?

Frage 2 und 3:

Reparaturen (Instandsetzungen) an der Mietsache muss grundsätzlich der Vermieter bezahlen, sofern der Mietvertrag keine anderen Bestimmungen enthält.
Nur für kleine Schäden an Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten trägt. Eine solche Klausel wird allgemeinen als "Kleinreparaturklausel" oder "Bagatellschadensklausel" bezeichnet.

Solche Teile sind nach BGH NJW 189, 2248 Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse Rollladengurte, Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.

Unwirksam ist daher eine Vertragsklausel, die regelmäßig im Mauerwerk oder in der Wand verlegten - Gas- und Wasserleitungen und die elektrischen Leitungen erfasst. BGH, Az: VIII ZR 91/88.

Alle unter Putz befindlichen Einrichtungen der Wohnung können mangels Zugänglichkeit von Außen nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. So stellt zum Beispiel die Reparatur eines Rollladenkastens keine "Kleinreparatur" an den Bedienvorrichtungen für Rollläden dar, der Mieter muss diese Kosten nicht übernehmen. AG Leipzig, Urteil vom 14. August 2003, Az: 11 C 4919/03 - ZMR 2004, 120-121.

Auch die Reparatur des in einem WC-Spülkasten eingebauten Schwimmerventiles stellt keine "Kleinreparatur" in diesem Sinne dar, anders nur dann, wenn der Hebel, mit dem das Ventil von außen durch den Mieter betätigt wird abbricht oder sonst funktionsunfähig wird. Das Schwimmerventil unterliegt nämlich nicht dem Zugriff des Mieters.

Frage 1

Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt weiter voraus, dass im Mietvertrag zusätzlich auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfasst, dass eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes bezahlt werden sollen (BGH VIII ZR 38/90, WM 91, 381). Der BGH entschied bisher, dass eine Belastung mit ca. EUR 75,00 (d.h. DM 150,00) je Einzelfall angemessen sei (vgl. BGH NJW 1992, 1759: DM 150,00). Nach hiesiger Auffassung sollte in Hinblick auf den seither eingetretenen Kostenanstieg ein Betrag in Höhe von EUR 100,00 nicht mehr unangemessen sein (so auch AG Braunschweig, ZME 2005, 717; Schmidt-Futterer, § 538 Rn. 58).

Das Amtsgericht Bremen (Urteil vom 26.04.2007, Az:21 C 269/05) hat dagegen 2007 entschieden, dass für eine 1 Raum Wohnung mit einer Grundmiete von EUR 260,- eine vertragliche Kostenübernahme mit einem Höchstbetrag von EUR 200,- pro Einzelfall und maximal EUR 1.000,- pro Kalenderjahr unzulässig ist, da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt.

Da die in dem streitgegenständlichen Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel einen Höchstbetrag von EUR 150,00 je Einzelfall vorsieht, ist die Klausel mit Einspruch gemäß § 307 BGB unwirksam, sodass Sie für die Kosten nicht aufkommen müssen, da damit die Klausel insgesamt unwirksam ist und die Umlage nicht mehr erfolgen kann. Jedoch ist dies einer gerichtlichen Würdigung zugänglich, da infolge der seit 2007 nicht unerheblichen Preissteigerungen auch ein Betrag in Höhe von 150 EUR möglich wäre.

Frage 4

Die Fristsetzung halte ich für unwirksam, da diese zu kurz bemessen ist und Ihnen regelmäßig das Recht auf Prüfung der Rechnung zusteht. Die zu kurze Fristsetzung setzt nach der Rechtsprechung regelmäßig eine angemessene Frist in Gang, diese dürfte zumindest 7 bis 10 Tage dauern, letzteres wäre im Grunde der Regelfall, sodass Sie, wenn ein Mahnbescheid käme, zunächst nichts zu befürchten hätten.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass nach dem ersten Absatz eine Kostenübernahme durch Sie ausgeschlossen ist und die Frist unverhältnismäßig kurz ist. Sollte ein Mahnbescheid kurzerhand noch innerhalb einer angemessenen Fristsetzung erfolgen, sollten Sie unbedingt binnen 2 Wochen Widerspruch dagegen einlegen mit dem beigefügten Formblatt oder sicherheitshalber auch vorab per Fax. Der Mahnbescheid wäre ungeachtet der Unbegründetheit der Forderung auch mangels Verzuges bereits im gerichtlichen Verfahren mit der Klage zu verwerfen.

Sie sollten daher die Rechnung unter dem Aspekt des ersten Absatzes zurückweisen und den Vermieter auf die Stadtwerke verweisen, die bereits, so wie Sie schildern eine Kostenübernahme im Grunde erklärt haben, als möglicher Verursacher des Defekts.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen, geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit zu gewinnen. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.