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Betriebskosten BGH, Urt. v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der sog. Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Vertragsparteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten grundsätzlich frei vereinbaren. Weitere Ausnahmen gelten nur für preisgebundene Wohnungen. Fehlt eine vertragliche Regelung, so muss der Vermieter die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umlegen, es sei denn der jeweilige Verbrauch bzw. die jeweilige Verursachung der betreffenden Betriebskosten wird für alle Mieter erfasst. Streit entsteht immer dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag abweicht.

Fall:

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung. Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 94,6 m² angegeben. Die Vermieterin legt nunmehr der Betriebskostenabrechnung eben diese Wohnungsgröße zu Grunde. Der Mieter verweigert die hieraus resultierende Nachzahlung mit der Begründung, die Wohnung sei tatsächlich um 1,425 m² kleiner. Zu Recht?

Entscheidung:

In seiner Entscheidung vom 31.10.2007 stellt der BGH klar, dass es – zumindest in diesem Fall – auf den Einwand des Mieter nicht ankommt, denn:

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt.

Anmerkung/Praxishinweis:

Der BGH hat sich in der jüngeren Vergangenheit bereits mehrfach mit Abweichungen zwischen im Mietvertrag angegebener und tatsächlicher Mietfläche sowohl bei Wohnraum als auch Gewerberaum beschäftigt. Entsprechend begründet er die Erweiterung seiner Rechtssprechung zur Flächentoleranz auch mit keinem Wort sondern verweist schlichtweg auf seine bisherigen Entscheidungen zur Mietminderung sowie zum Mieterhöhungsverlangen: So soll ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der im Vertrag angegebenen liegt. Ferner ist der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen an die vertraglich vereinbarte Wohnfläche gebunden, wenn die tatsächliche Wohnfläche um nicht mehr als 10 % übersteigt. Konsequent setzt der BGH diese Rechtsprechung nunmehr auch für die Betriebskostenabrechnung fort.

Praxishinweis: Zu beachten ist, dass die Toleranzgrenze nicht nur zu Ungunsten des Mieters, sondern auch zu seinen Gunsten wirkt. Vermietern ist einmal mehr zu empfehlen, die Flächen von Mietobjekten entweder sorgfältig zu ermitteln oder aber von Flächenangaben im Mietvertrag insgesamt abzusehen.