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BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf
AG Düsseldorf

Lautstarkes Auftreten eines Vermieters rechtfertigt allenfalls eine Abmahnung. Dagegen kann eine Strafanzeige des Vermieters, ebenso wie der eigenmächtige Austausch von Schlössern ein Kündigungsrecht des Mieters begründen, entschied das Kammergericht in Berlin.

Im Laufe eines gewerblichen Mietverhältnisses kam es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter über die Berechtigung des Mieters zur Nutzung von Lagerräumen. Bei dieser Gelegenheit diskutierte der Vermieter zunächst lautstark in den Geschäftsräumen des Mieters und brüllte diesen später sogar an. Schließlich stellte der Vermieter eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs gegen den Mieter und ließ zudem die Schlösser des Warenlagers austauschen. Der Mieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und klagte auf Zahlung ausstehender Miete. Der Mieter wendete ein, dass das Mietverhältnis durch seine berechtigte fristlose Kündigung beendet worden sei.

Das Kammergericht sah das anders. Die außerordentliche Kündigung des Mieters war rechtswidrig. Das lautstarke Auftreten des Vermieters konnte, wenn es Kunden oder Angestellte des Mieters störte, allenfalls eine Abmahnung rechtfertigen. Auch die unberechtigte Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs stellte keinen schweren Pflichtverstoß dar, weil der Vermieter davon ausging, dass ein Hausfriedensbruch tatsächlich vorlag. Zudem hatte der Mieter seinerseits eine Strafanzeige gegen den Vermieter gestellt. Der Austausch der Schlösser rechtfertigte ebenfalls keine Kündigung, weil der Vermieter nach rechtlicher Beratung die alten Schlösser unverzüglich wieder installiert hatte (KG, Beschluss v. 02.04.2009, Az. 12 U 118/08).

Der Richter sagte es so...

”Ein Vermieter darf fristlos kündigen, wenn sein Vertrauen in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise angesichts des vorausgegangenen Geschehens nach einer Abmahnung sofort wieder enttäuscht worden ist.”

BGH vom 4.2.2009 Az. VIII ZR 66/08